Pense na situação: uma pessoa que
tente entrar nos EUA passando pela alfandega sem passaporte e sem visto.
As chances de sucesso do
exemplo início são nulas! Isso por que compreendemos a importância de manter a
documentação pessoal atualizada e em ordem.
O mesmo deve acontecer com
os edifícios. A documentação que ele possui diz muito de sua manutenção e vida
útil.
Quando fazemos uma inspeção
predial, é primordial que se avalie sua documentação legal.
A análise dos documentos do edifício abrange:
documentos administrativos, técnicos, de manutenção e de operação, quem
estabelece essa relação são as normas de inspeção do IBAPE e a norma NBR
14.037. Veja, não estamos tratando dos documentos de contabilidade ou
trabalhista do condomínio, estamos falando de documentos legais e técnicos.
Vamos conhecer quais são esses documentos:
Documentos administrativos
· Regimento Interno do Condomínio;
· Auto de Conclusão;
· IPTU;
· Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
· Alvará de Funcionamento (se for um condomínio
misto com lojas);
· Certificado de Manutenção do Sistema de
Segurança;
· Certificado de Treinamento de Brigada de
Incêndio;
· Licença de Funcionamento das concessionárias ou
Órgão Estadual Competente;
· Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana;
· Comprovante da Destinação de Resíduos Sólidos
etc;
· Contas de Consumo de Energia Elétrica, Água e
Gás.
Documentos técnicos
· Memorial descritivo dos Sistemas Construtivos;
· Projeto Executivo;
· Projeto de Estruturas;
· Projeto de Instalações Prediais:
· Instalações Hidráulico-sanitárias e de águas
pluviais;
· Instalações de Gás;
· Instalações Elétricas;
· Instalações de Cabeamento e Telefonia;
· Instalações do Sistema de Proteção Contra
Descargas;
· Instalações de Ar-condicionado;
· Projeto de Impermeabilização;
· Projeto de Revestimentos;
· Projeto de Fachada;
· Projeto de Paisagismo.
Claro que deverá ser avaliado os sistemas que de fato
existem no prédio, essa lista pode conter itens a mais ou a menos.
Documentação Sobre a Manutenção e Operação
· Manual de Uso, Operação e Manutenção da
Edificação, conforme ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietário e do Síndico);
· Plano de Manutenção, última versão, desenvolvido
pelo condomínio ou por empresa especializada;
· Selos dos Extintores;
· Relatório de Inspeção Anual de Elevadores;
· Relatório de Inspeção Anual do Sistema de
Proteção à Descarga Atmosférica – SPDA, conforme ABNT NBR 5419;
· Relatório de Medições Ôhmicas, emitido a cada 5
(cinco) anos, conforme ABNT NBR 5419;
· Atestado do Sistema de Proteção Contra Descargas
Atmosféricas – SPDA;
· Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
· Relatório das análises físico-químicas de
potabilidade de água dos reservatórios e rede;
· Certificado de ensaios de pressurização em
mangueiras;
· Laudos de Inspeção Predial anteriores;
· Certificado de ensaios de pressurização em
cilindro de extintores.
· Relatório do acompanhamento de rotina da
Manutenção Geral;
· Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções
dos Sistemas Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas, bombas,
CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes;
· Relatórios de ensaios da água gelada e de
condensação de sistemas de ar-condicionado central;
· Certificado de teste de estanqueidade do sistema
de gás;
· Relatórios de ensaios preditivos, tais como:
termografia, vibrações mecânicas etc;
· Cadastro de equipamentos e máquinas.
Essa é a relação básica de documentos legais e técnicos do condomínio, ela pode ser maior dependendo da complexidade da edificação, o critério é: Tenha o registro de comissionamento e manutenção de todos os sistemas prediais.
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