Em primeiro lugar, existem as falhas e defeitos que podem ser identificados no momento da entrega, que possuem prazos específicos para reclamações, no CDC (Código do Direito do Consumidor), estão concentrados nos seus artigos 26 (referente a “vícios”) e 27 (referente a “defeitos”), nos seguintes termos:

Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:

Art. 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2. – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3. – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Art. 27 do CDC – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Mas, atenção a esses pontos:

O art. 27 do CDC só se aplica às falhas citadas na Seção II do CDC, ou seja, só aos defeitos, e não aos vícios comuns, que são cobertos pela Seção III do CDC.

Na interpretação literal do CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias (contados da data da entrega, se forem vícios aparentes, cf. art. 26, ou do momento em que ficar evidenciada a falha, cf. parágrafo 3º. do art. 26. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito em si de reclamar, conforme conceito de decadência.

Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz em seu art. 27 que o reclamante tem um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito, citado na seção II do CDC.

Observar que o § 3º. do art. 26 do CDC deliberadamente deixou em aberto o prazo dentro do qual poderiam ser detectados os vícios ocultos, sendo óbvio que ele não pode perdurar “ad eternum”. A jurisprudência vinha considerando como prazo geral de garantia da construção civil o prazo de 5 anos do antigo art. 1245 do CC (atual art. 618 do Código Civil em vigor).

Então o prazo de garantia de toda a edificação é sempre 5 anos?

Não necessariamente, segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

Este prazo de garantia legal, os 5 anos, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC.

Ou seja, os diferentes sistemas da edificação podem ter prazos de garantias que diferem desses 5 anos. A nova norma de desempenho ABNT NBR15575, que é aplicável apenas a projetos protocolados a partir de 19/07/2013, apresenta em anexo informativo (portanto, de uso não compulsório, conforme Diretiva 2 da ABNT) uma tabela de prazos diferenciados de garantia para vários produtos e serviços.

Por exemplo, a estrutura de um prédio (pilares, vigas e lajes) possuirá uma garantia de 5 anos, porém, as instalações elétricas podem ter garantia de 3 anos. Para tanto, deve-se consultar o Manual de Uso do edifício em questão.

E a garantia vale em qualquer situação?

A garantia é válida somente para defeitos e falhas de construção, ficando de fora os problemas oriundos do uso, desgastes e falta de manutenção.

Ou seja, para se exigir as garantias da construtora, deve-se considerar a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.