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Evento: Workshop Inspeção Predial na Prática!

Por que Inspeção Predial?

As formações de engenharia civil e arquitetura possuem muitas outras possibilidades além de obras e projetos. Uma delas é o trabalho de INSPEÇÃO PREDIAL.

A verticalização é um processo irreversível, que se acentuará ainda mais nos próximos anos. Além disso, em várias cidades, a inspeção predial já é uma obrigatoriedade legal, e está em estudo no congresso um projeto de lei que tornará a nacional a requisição da inspeção predial nos edifícios. E os profissionais que estiverem preparados sairão na frente!

A Inspeção Predial se aplica a todas as edificações edilícias (que possuem partes privadas e partes de uso comum) que compreendem prédios comerciais, residenciais, escolas, centros de compras, além de prédios públicos.

O que você encontrará no Workshop?

1.   Um evento 100% online! Você poderá participar de onde estiver!

2. O workshop é totalmente gratuito! Basta apenas você inscrever o seu email.

3. Serão palestras inéditas sobre temas que irão te auxiliar a entrar no mundo das inspeções prediais!

4. A equipe de instrutores possui profissionais que atuam na área de 12 a 25 anos! 

5. Vamos falar de temas atuais e as principais dificuldades de quem começa que você poderá colocar em prática imediatamente. 

6. Ao final do workshop, você terá acesso a um bônus muito especial!

A diferença entre vida útil e garantia! NBR 15575

A norma de desempenho fala de vida útil, mas também fala de garantia. Qual a diferença entre as duas?

Para entender melhor a durabilidade de uma construção, alguns conceitos devem ser explicitados:

VIDA ÚTIL DE PROJETO

Período estimado de tempo teórico para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto.

VIDA ÚTIL

Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos na NBR 15575, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no Manual de Uso, Operação e Manutenção.

GARANTIA

É o período de tempo previsto em lei que o comprador dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de produtos duráveis, correspondentes ao período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto.

Portanto, vários fatores interferem na durabilidade de uma edificação, como o uso correto do prédio e suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas, níveis de poluição no local, mudanças no entorno do edifício ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana, entre outros).

O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de vida útil de projeto somado às influencias das ações da manutenção, da utilização e da sua vizinhança. As negligências no atendimento integral dos programas definidos no manual de uso e operação, bem como ações anormais do entorno, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como vida útil de projeto.

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Já ouviu falar em norma de desempenho? NBR 15575

Quando vemos um atleta ganhando uma medalha de ouro ou quebrando um recorde, somos lembrados que o desempenho dele foi superior. Então, será que é possível medir o desempenho de um prédio?

A norma de desempenho NBR 15.575 foi aprovada em 2013, e desde então, todos os novos projetos aprovados precisam atendem seus requisitos. Essa norma traz como novidade o conceito de comportamento em uso dos componentes e sistemas das edificações, sendo que a construção habitacional deve atender e cumprir os requisitos de desempenho ao longo dos anos, promovendo o amadurecimento e melhoria da relação de consumo no mercado imobiliário, na medida em que todos os participantes da produção habitacional são incumbidos de suas responsabilidades, ou seja, projetistas, fornecedores de material, componente e/ou sistema, construtor, incorporador e usuário, todos eles possuem uma parcela de responsabilidade na realização de uma edificação.

Para todos os critérios incluídos na norma de desempenho, foram estabelecidos patamares que variam entre mínimo, intermediário e superior. O nível mínimo de desempenho deve ser obrigatoriamente atingido pelos diferentes elementos e sistemas da construção. Os níveis intermediário e superior não possuem caráter obrigatório, apenas informativo sobre o padrão da edificação.

E um aspecto importante é que esta norma se aplica a construções com a função habitacional.

Vamos conhecer o que é exigido de modo geral como características de desempenho:

1. Requisitos gerais de desempenho: Trata de uma análise do entorno do empreendimento como estudos sobre os riscos ambientais, exposição à ruídos, enquadramento da região na zona bioclimática e análise dos requisitos relacionados a ela.

2. Desempenho estrutural:  Trata da qualidade da estrutura portante da construção.

3. Segurança contra incêndio:  Vai avaliar os tempos de resistência ao fogo da estrutura, alvenarias, acabamentos e outros itens que possam minimizar o alastramento do fogo na edificação.

4. Segurança no uso e operação:  verifica se a edificação, durante seu uso, apresentará algum tipo de risco ao usuário, como queda em altura por ausência de guarda-corpo, partes cortantes ou perfurantes e inclinação de rampas, por exemplo.

5. Funcionalidade e acessibilidade:  solicita a aplicação da nbr 9050, que apresenta itens de acessibilidade a pessoas com mobilidade, visão ou audição reduzidas.

6. Conforto tátil e antropodinâmico:  especifica que itens como dispositivos de manobra (torneiras, louças, metais, fechaduras e trincos) apresentem dimensões e formatos compatíveis com a anatomia humana, não apresentando rugosidades, contundências, depressões ou outras irregularidades que possam causar desconfortos durante seu uso.

 7. No Desempenho térmico: vemos as especificações das fachadas quanto aos seus materiais e características do projeto arquitetônico para colaborar com a qualidade do conforto de temperatura dentro do ambiente.

8. Desempenho acústico:  É o item que avalia o conforto dentro da edificação quanto ao ruído proveniente da rua ou a transmissão do ruído entre os apartamentos.

9. Desempenho lumínico:  Avalia o posicionamento da edificação quanto à qualidade da iluminação natural.

10. Estanqueidade à água:  Capacidade da edificação de impedir a entrada da água em seu interior ou em sistemas que possam se fragilizar com sua presença, como concreto armado.

11. Durabilidade: O conceito de durabilidade é definido pelo tempo de vida útil de uma edificação. A vida útil de qualquer produto, seja um automóvel ou uma edificação, depende da eficiência do projeto, da construção e dos cuidados no uso e manutenção. A vida útil prevista no projeto da habitação só poderá ser atingida no caso do seu uso correto e adoção de eficientes processos de manutenção, obedecendo-se fielmente ao estipulado no Manual de Uso e Operação do Proprietário e das Áreas Comuns.

12. Manutenibilidade e gestão da manutenção predial: Solicita que a edificação deve ser construída com a manutenção futura em mente, então precisa prever acesso à todas as áreas técnicas, suportes para manutenção das fachadas, entre outros, além de informar aos usuários sobre como manter a construção.

A norma de desempenho já completou cinco anos desde sua aprovação, e em breve, deve sofrer atualização para absorver o desenvolvimento de metodologias e materiais do setor. Então, fique atento!

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Documentação legal do edifício

Pense na situação: uma pessoa que tente entrar nos EUA passando pela alfandega sem passaporte e sem visto.

As chances de sucesso do exemplo início são nulas! Isso por que compreendemos a importância de manter a documentação pessoal atualizada e em ordem.

O mesmo deve acontecer com os edifícios. A documentação que ele possui diz muito de sua manutenção e vida útil.

Quando fazemos uma inspeção predial, é primordial que se avalie sua documentação legal.

A análise dos documentos do edifício abrange: documentos administrativos, técnicos, de manutenção e de operação, quem estabelece essa relação são as normas de inspeção do IBAPE e a norma NBR 14.037. Veja, não estamos tratando dos documentos de contabilidade ou trabalhista do condomínio, estamos falando de documentos legais e técnicos.

Vamos conhecer quais são esses documentos:

Documentos administrativos

· Regimento Interno do Condomínio;

· Auto de Conclusão;

· IPTU;

· Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);

· Alvará de Funcionamento (se for um condomínio misto com lojas);

· Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;

· Certificado de Treinamento de Brigada de Incêndio;

· Licença de Funcionamento das concessionárias ou Órgão Estadual Competente;

· Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana;

· Comprovante da Destinação de Resíduos Sólidos etc;

· Contas de Consumo de Energia Elétrica, Água e Gás.

Documentos técnicos

· Memorial descritivo dos Sistemas Construtivos;

· Projeto Executivo;

· Projeto de Estruturas;

· Projeto de Instalações Prediais:

· Instalações Hidráulico-sanitárias e de águas pluviais;

· Instalações de Gás;

· Instalações Elétricas;

· Instalações de Cabeamento e Telefonia;

· Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas;

· Instalações de Ar-condicionado;

· Projeto de Impermeabilização;

· Projeto de Revestimentos;

· Projeto de Fachada;

· Projeto de Paisagismo.

Claro que deverá ser avaliado os sistemas que de fato existem no prédio, essa lista pode conter itens a mais ou a menos. 

Documentação Sobre a Manutenção e Operação

· Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietário e do Síndico);

· Plano de Manutenção, última versão, desenvolvido pelo condomínio ou por empresa especializada;

· Selos dos Extintores;

· Relatório de Inspeção Anual de Elevadores;

· Relatório de Inspeção Anual do Sistema de Proteção à Descarga Atmosférica – SPDA, conforme ABNT NBR 5419;

· Relatório de Medições Ôhmicas, emitido a cada 5 (cinco) anos, conforme ABNT NBR 5419;

· Atestado do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas – SPDA;

· Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;

· Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e rede;

· Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;

· Laudos de Inspeção Predial anteriores;

· Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores.

· Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;

· Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes;

· Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar-condicionado central;

· Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;

· Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas etc;

· Cadastro de equipamentos e máquinas.

Essa é a relação básica de documentos legais e técnicos do condomínio, ela pode ser maior dependendo da complexidade da edificação, o critério é: Tenha o registro de comissionamento e manutenção de todos os sistemas prediais.

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As leis da relação entre construtor e comprador

Tem lei que define prazo de garantia, qualidade e atendimento para defeitos em imóveis?

Seja bem-vindo! Aqui é o canal da Realizar engenharia e esta é a série: Guia da inspeção predial, no tema de hoje: As leis da relação entre construtor e comprador

Tem sim! E resumimos pra você as leis que regem a relação entre o comprador e o construtor!

Desde o início da década de 90, as relações negociais entre as empresas construtoras e os compradores de imóvel passaram a receber atenção especial do legislador brasileiro, primeiramente com o advento do CDC – Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), seguido da publicação do NCC – Novo Código Civil (Lei 10.406/2002).

O Código de Defesa do Consumidor assegura as garantias contratadas, a qualidade do produto e a garantia legal pelos seus vícios, que aparecem em quatro artigos, nos quais os compradores de imóveis podem se amparar quando se sentirem prejudicados em seus direitos.

O artigo 18 determina o prazo máximo de 30 (trinta) dias para a resolução dos problemas aparentes ou ocultos que comprometam a qualidade do bem fornecido ao comprador. No caso da Construção Civil, o seu descumprimento acarretará na substituição do produto ou nova execução dos serviços.

Já o artigo 50 prevê a garantia contratual de adequação; ou seja, institui o dever da construtora e/ou incorporadora de responderem, por escrito, pela adequação do produto ou serviço defeituoso, conforme o uso que dele se espera, funcionando como uma espécie de “termo de garantia complementar ao contrato”.

A garantia legal de qualidade do produto está prevista nos artigos 12 e 14, que, em linhas gerais, estabelecem como direito do consumidor a informação precisa e adequada sobre os produtos e serviços adquiridos e os possíveis riscos que apresentem. Isso significa que falhas tanto na qualidade dos produtos e serviços como nas suas informações são passíveis de apuração de culpa; ou melhor, geram responsabilidades para o fornecedor.

Também o Novo Código Civil, em seus artigos 421 e 422, instituiu a função social do contrato e o dever das partes de agirem de boa-fé em todas as suas fases; desde a pactuação da relação contratual até após seu cumprimento. No caso, boa-fé significa os deveres da lealdade, transparência e cooperação entre as partes.

O artigo 618 prevê para o setor da Construção Civil o dever de responder no prazo de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança da edificação, sendo que o proprietário do imóvel tem o prazo de 6 (seis) meses, a partir do surgimento do defeito, para reclamar a responsabilidade do construtor.

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Quanto tempo é a garantia de uma edificação?

O prédio tá com 4 anos e meio, agora é a hora ideal de colocar tudo num laudo e exigir a alma da construtora certo? Errado!

Vamos entender melhor:

Segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC, nós temos um vídeo específico sobre o tema.

Porém, uma edificação possui vários sistemas que não se enquadram na garantia quinquenal e, por isso, possuem prazos de garantia próprios. Para as edificações aprovadas antes de 2013, são válido os prazos de garantia estabelecidos nos manuais dos sindicatos estaduais como Sinduscon e Secovi.

A partir da validação da norma de desempenho a NBR 15.575, em 19 de julho de 2013, foram estabelecidos novos prazos de garantia para os sistemas prediais. Veja alguns deles:

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC), a partir de sua edição, estabeleceu nova relação entre fornecedores e consumidores no setor da Construção Civil. Tanto os fornecedores quanto os construtores respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

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