Para realizar uma inspeção predial há várias formas de se
fazer, várias formas de trabalho.
O que a gente sugere é primeiro: faça uma reunião inicial
com o síndico.
É importante sempre alinhar expectativas dentro do contrato
que foi fechado, dentro do trabalho final que é esperado pelo síndico.
Um segundo momento você vai fazer a análise prévia da
documentação, é muito importante analisar a documentação do edifício, porque
daí você tem um raio-x, consegue ver uma luz no passado daquela edificação.
Saber quais são as manutenções que ela já teve, saber quais
foram os contratos já foram fechados de manutenção, saber se já fez alguma
inspeção, etc. Por isso é importante analisar a documentação técnica e legal.
Com base nessa primeira conversa com o síndico e na análise
da documentação você faz um check-list.
O check list contempla o que que você vai verificar, isso
adianta demais o serviço no dia da vistoria, geralmente são prazos mais curtos
um ou dois dias que você tem para vistoriar o edifício inteiro, então já ter um
check list agiliza bastante o seu trabalho
Bom e no final é sempre muito importante fazer uma apresentação esse trabalho laudo fechado para o síndico. Isso porque é necessário que ele entenda todos os parâmetros envolvidos na inspeção predial, em alguns momentos pode tirar dúvidas e até para poder explicar para o condomínio quais são as obras que ele vai ter que fazer, é uma oportunidade tanto de explicar e provar para ele a importância do trabalho que ele contratou.
No Brasil temos mais de 7 milhões de unidades habitacionais em prédios ou condomínios. Muitos apresentam problemas graves com a falta de manutenção. Problemas que uma Inspeção Predial realizada com profissional habilitado poderia apontar e evitar acidentes que geraram vítimas e prejuízos ao patrimônio, dessa forma, o poder público brasileiro enfrenta o desafio de legislar sobre uma Inspeção Predial obrigatória.
Então, a
inspeção predial é obrigatória?
Sim e
não…
Na verdade, o Brasil ainda não adotou uma legislação de abrangência nacional sobre este tema, mas, por causa destes problemas graves na manutenção dos edifícios, tramita atualmente um projeto de lei nacional sobre inspeções prediais. Algumas cidades e estados já se adiantaram e tornaram a inspeção predial obrigatória.
No Canadá e nos Estados Unidos a expressão Home
Inspection é utilizada nas inspeções prévias realizadas pelos chamados home
inspectors, frequentemente antes da realização da compra e/ou venda de um
imóvel.
Nesses dois países, e em outros países, existe
a exigência periódica de inspeções para acompanhamento da manutenção das
edificações (maintenance rules and regulations), sendo considerado itens
variados a exemplo de: padrões mínimos de integridade estrutural, calafetação,
ventilação, impermeabilização, estado geral dos equipamentos elétricos e
hidráulicos, segurança contra incêndio, descarte correto do lixo, controle de
insetos, roedores, entre outros.
Vamos
ver um pouco sobre esta legislação
Relembrando,
os prédios precisam de cuidados, por que a principal causa de acidentes graves
são as falhas de manutenção. Muitos desses acidentes geraram vítimas ou geraram
transtornos nas vias e sistemas públicos, das redes elétricas, sanitárias, gás,
quem não se lembra de prédios, pontes e viadutos desabando pelo Brasil?
Com o objetivo de oferecer melhores condições de segurança à sociedade, a estratégia do poder público é partir para a formulação de uma legislação que avalie essas edificações. Atualmente, temos duas formas de obrigatoriedade:
Certificado de inspeção predial: A gestão edificação providencia a contratação do profissional para elaboração do Laudo de Inspeção Predial e o encaminhado ao poder fiscalizador para análise e emissão do certificado.
Autovistoria: A gestão edificação providencia a contratação do profissional para elaboração do Laudo de Inspeção Predial, porém, este é mantido na edificação para apresentação do poder fiscalizador quando for exigido.
Legislação
Nacional
PL 6014/2013
Ainda em
tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº 6014/2013, do ex-senador
Marcelo Crivella, determina a realização periódica de inspeções em edificações
e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificações (LITE).
O PL
estabelece que o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da edificação. As
exceções são barragens e estádios de futebol, por estarem abrangidos por outra legislação
específica e prédios residenciais de até três pavimentos.
Periodicidade
Ele
prevê que a primeira inspeção se dê transcorridos 10 (dez) anos da emissão do
Habite-se ou Termo de Conclusão, estabelecendo então inspeções regulares e
periódicas de acordo com a tipologia da edificação.
a
cada 5 (cinco) anos, para edificações com até 39 (trinta e nove) anos de
construção;
a
cada 3 (três) anos, para edificações com 40 (quarenta) a 49 (quarenta e nove)
anos de construção;
a
cada 2 (dois) anos, para edificações com 50 (cinquenta) a 59 (cinquenta e nove)
anos de construção; e
a
cada ano, para edificações com 60 (sessenta) anos ou mais de construção.
Principais pontos
A
inspeção será por meio de vistoria especializada (ou seja, profissionais da
engenharia e/ou arquitetura com registros no CREA e no CAU), utilizando-se de
Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (Lite) para emitir parecer acerca das
condições técnicas de uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à
segurança dos usuários.
Dispõe
que após a emissão do Laudo e apresentação ao órgão responsável pela
fiscalização, caberá ao proprietário ou responsável pela administração da
edificação providenciar as ações corretivas, sob pena de multa pelo
descumprimento.
Interessante
é que o PL faculta que a critério da Defesa Civil, do Corpo de Bombeiros ou do
órgão municipal responsável pela fiscalização, que as obras de construção
inacabadas ou abandonadas, que ofereçam risco à segurança pública também sejam
consideradas como edificações.
Outro
item proposto no PL dispõe que o conteúdo do laudo será livre para os
proprietários e usuários da edificação.
PL
6014/2013 – Projeto de Lei – Determina a realização periódica de inspeções
em edificações e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE).
Situação atual
Aguardando Parecer do Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC)
Origem: PLS 491/2011
Última
ação legislativa:
Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC)Reabertura
do Prazo para Emendas ao Projeto – Art. 166 do RICD (5 sessões a partir de
04/07/2019)
Na esfera
estadual, o Rio de Janeiro sai na frente e já possui sua legislação em vigor.
Trata-se da Lei nº 6400, de 05 de março de 2013 – Determina a realização
periódica por Autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por
proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos
prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados
e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria
laudo técnico de vistoria predial (ltvp) no estado do rio de janeiro e dá
outras providências.
Esta lei
fixa a obrigatoriedade de autovistoria, a cada dez anos para edificações com
menos de 25 anos de vida útil. E a cada 5 anos para edificações com mais de 25
anos.
Aqui o
legislador especificou claramente que em caso de descumprimento do disposto
nesta Lei, o síndico será pessoalmente responsabilizado solidariamente com o
condomínio, por danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação
venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em
razão de deliberação em Assembleia.
Lei Nº
2805, De 12 De Março De 2008 – “Torna Obrigatória A Realização De
Vistorias Periódicas Nas Edificações Da Cidade E Dá Outras Providências”.
Tipo:
Autovistoria
Nela,
estabelece-se que os proprietários, responsáveis ou gestores das edificações
privadas e públicas existentes no município deverão, às suas expensas, promover
nestas, vistorias periódicas, para detecção de irregularidades na parte física
do imóvel, registradas em um Parecer Técnico, no qual deverão ser
obrigatoriamente anexados o Formulário de Inspeção Técnica e a Ficha Técnica da
Edificação. A periodicidade aqui é variável a depender da idade do imóvel,
sendo que edificações de maior porte possuem periodicidade de três anos.
Lei Nº
9913, De 16 De Julho De 2012 – Dispõe sobre obrigatoriedade de vistoria
técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos
públicos ou privados no âmbito do município de fortaleza, e dá outras
providências.
Tipo:
Certificado de inspeção predial
As edificações abrangidas por esta Lei deverão possuir Certificação de
Inspeção Predial, que será fornecida pelo órgão competente da Prefeitura
Municipal de Fortaleza, após a apresentação, pelo responsável pelo imóvel, de
Laudo de Vistoria Técnica, obedecidas as seguintes periodicidades:
I – anualmente, para edificações com mais de 50
(cinquenta) anos;
II – a cada 2 (dois) anos, para edificações
entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta) anos;
III – a cada 3 (três) anos, para edificações
entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta) anos e, independentemente da idade, para
edificações comerciais, industriais, privadas não residenciais e clubes de
entretenimento e para edificações públicas;
IV – a cada 5 (cinco) anos, para edificações com
até 20 (vinte) anos.
DECRETO Nº
17.720 DE 2 DE ABRIL DE 2012 – Regulamenta o art. 10 da Lei Complementar nº
284, de 27 de outubro de 1992, que dispõe sobre as regras gerais e específicas
a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações
Tipo: Certificado
de inspeção predial
A
legislação de Porto Alegre requer que o proprietário ou usuário a qualquer
título da edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação
(SMOV) Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) elaborado por profissional
habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-RS) ou
Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS) atestando as condições de
segurança das edificações, indicando patologias ou risco de acidentes e
recomendações a serem adotadas, para fins de obtenção do Certificado de
Inspeção Predial (CIP), a ser emitido pelo órgão público competente. As
periodicidades são variáveis a depender do seu uso, se comerciais, publicas ou
residenciais.
Lei Complementar Nº 1669, De 05 De Maio De 2004 – Estabelece A
Obrigatoriedade De Obtenção Da Certificação De Inspeção Predial Nas Edificações
Que Especifica, Sua Periodicidade E Dá Outras Providências.
Tipo:
Autovistoria
A lei 1669
exige que o proprietário, locatário, síndico ou ainda o possuidor a qualquer
título, fica obrigado a obter o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção
Predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade
e manutenção, cuja característica do imóvel e sua periodicidade deve obedecer
à parâmetros em função do uso e idade do imóvel.
Decreto Nº 13.251, De 27 De Setembro De 2001 – Dispõe Sobre A Regulamentação Da Lei Nº 5907 de 23 De Janeiro De 2001 E Dá Outras Providências.
Tipo:
Autovistoria
As edificações
e equipamentos de que trata esta Lei deverão sofrer vistorias técnicas,
registradas em relatórios ou laudos técnicos, de responsabilidade de seus proprietários
ou gestores conforme o caso, e serão realizadas por profissionais habilitados
no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA/Ba e na
Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município – SUCOM.
Lei Complementar
Nº 441, De 26 De Dezembro De 2001 – Institui A Autovistoria Das Edificações Não
Unifamiliares E Dos Seus Elementos Que Estejam Sobre Logradouro Público
Tipo:
Autovistoria
Aqui os proprietários de imóveis não unifamiliares e os condomínios são
obrigados a realizar vistoria preventiva das respectivas edificações e dos seus
elementos que estejam sobre logradouro público, observadas as características
do imóvel, a idade e a periodicidade estabelecidas na lei.
Uma peculiaridade desta lei é que, apesar de ser uma autovistoria, no caso de o laudo da vistoria técnica
concluir pela necessidade de quaisquer intervenções, o profissional ou a
empresa responsável pela sua elaboração deverá apresentar cópia à Prefeitura
Municipal de Santos, mediante protocolo, indicando os prazos para a execução
dos serviços que sejam compatíveis com a segurança da edificação e dos seus
elementos.
Lei Nº 2854-A – Estabelece A Obrigatoriedade De Obtenção Da Certificação
De Inspeção Predial Nas Edificações Públicas E Privadas Do Município, E Dá
Outras Providências.
Tipo:
Certificado de inspeção predial
Nesta lei,
o proprietário, locatário, síndico ou,
ainda, o possuidor a qualquer título, fica obrigado a obter o Laudo Técnico de
Certificação de Inspeção Predial, para verificação das condições de
estabilidade, segurança e salubridade, a cada 5 (cinco) anos.
Nos temos
ainda as normas técnicas que orientam sobre os trabalhos de inspeção e
manutenção prediais.
Norma de Inspeção Predial do IBAPE NACIONAL
(2012)
ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil
ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos – Desempenho
ABNT NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
PROJETO ABNT NBR 16747: Projeto para regular uma NBR que trata do tema: Inspeção Predial, seguindo com guia orientativo para o legislador sobre como o inspetor predial deve agir a padronizar o trabalho entregue. O texto da NBR já está elaborado e foi apresentado para consulta pública. Segundo o cronograma da ABNT em breve deverá ser publicado.
Como analisar seu orçamento para adequá-lo às diretrizes da norma de desempenho (NBR 15575).
A ABNT NBR 15575 tem impacto nos custos do empreendimento em função de três tipos de alterações, se comparado ao que se praticava até então. São elas:
A necessidade de medições e ensaios com serviços especializados;
A necessidade de alterar determinados componentes e sistemas construtivos para atender aos requisitos novos trazidos pela norma;
A decisão da empresa de buscar soluções para níveis de desempenho mais elevados do que o mínimo em especial no desempenho acústico.
Assim as considerações a serem feitas deverão levantar os custos de:
Estudos específicos necessários em relação a riscos previsíveis presentes no terreno/empreendimento;
Ensaios de túnel de vento quando aplicável;
Projeto de acústica quando aplicável;
Medição de ruído de entorno para definição da Classe de Ruído do empreendimento;
Ensaios de desempenho acústico de lajes/pisos e de esquadrias;
Ensaios em guarda-corpos.
Alterações construtivas
Alguns custos adicionais deverão ser considerados para atender a norma:
Avaliação da fachada em relação ao desempenho térmico;
Análise da estrutura em relação a Tempo Requerido de Resistência ao Fogo;
Sistema de selagem contra incêndio a ser especificado pelo projeto de segurança contra incêndio;
Paredes que fazem divisa entre unidades quando com dormitório em pelo menos um dos lados em relação ao desempenho acústico;
Paredes de garagem em situação de sobressolo (parede para resistir impacto de automóveis);
Lajes/sistema de pisos, idem paredes;
Esquadrias, idem paredes;
Portas de entrada, idem paredes; portas de madeira em geral em relação à norma NBR 15930;
Impermeabilização em todo o banheiro com chuveiro;
Proteções térmicas em coberturas;
Materiais de revestimentos com índice de propagação de chamas e densidade de fumaça adequados aos critérios da norma (materiais entregues em áreas comuns e privativas quando for o caso).
Níveis de desempenho intermediário ou superior
Para empreendimentos de padrão médio alto ou alto deverão ser estudados os seguintes itens:
Isolamento acústico das paredes divisórias entre unidades e eventualmente embora a norma não exija em paredes internas;
Portas de entrada e de áreas coletivas como salões de festas por exemplo com maior capacidade de isolamento;
Isolamento acústico de instalações hidráulicas e equipamentos;
Esquadrias;
Sistema de piso flutuante em lajes ou revestimentos a serem entregues;
Maiores proteções de cobrimento em estruturas para maior vida útil: exemplo lajes de subsolos com maior cobrimento ou contrapiso.
Quer saber mais? Baixe o CHECK-LIST DE ATENDIMENTO A NBR 15.575.
Alvenaria estrutural parece ser um método recente de construir, já que vários prédios surgiram com essa metodologia nos últimos anos. Mas será que ela foi desenvolvida, ou redescoberta?
Primeiro: O que é alvenaria estrutural?
Na verdade, é um sistema construtivo que consiste em empilhar elementos como pedras, tijolos de concreto ou cerâmica para produzir uma parede que sustentará a laje e os outros pavimentos que estiverem acima. É por isso que em prédios dessa tecnologia construtiva não se pode remover as paredes para modificar o ambiente, pois elas são a estrutura portante, a que sustenta todo o edifício.
Mas,
quando falamos em construção e milenar, na mesma frase, a primeira coisa
que vem à mente são as grandes pirâmides do Egito!
E
sim, as grandes pirâmides também são de alvenaria estrutural, porém utilizavam
pedras enormes como elemento construtivo. Hoje vamos falar de um parente antigo
das pirâmides: os zigurates!
Enquanto
em muitas partes do globo a humanidade ainda era basicamente nômade; no
crescente fértil, região que contempla os vales do Rio Nilo, Jordão e os rios
Tigre e Eufrates, já eram produzidas
estruturas maciças com tijolo de barro cru ou adobe. E isso há mais de 5.000
anos!
Os zigurates
Zigurates: construções em tijolos de barro ou adobe da região do crescente fértil (atual Iraque)
A
mais monumental dessas construções são os zigurates. Trata-se de uma pirâmide
truncada, entende-se que para simbolizar uma grande montanha artificial. O zigurate
tinha funções de templo, proporcionava moradia para sacerdotes e eruditos das
ciências, medicina, escrita e do saber.
O
mais interessante é observar que nessas edificações milenares já se utilizavam
técnicas complexas de construção. Uma das técnicas importantes utilizadas na
construção com tijolos nos zigurates é a do intertravamento e cruzamento entre
as fileiras, evitando juntas verticais contínuas. Essa técnica, provavelmente
criada por esses engenheiros perdidos no tempo, é utilizada até hoje nos
nossos prédios modernos, e tem como objetivo conferir mais rigidez e
resistência à parede ou muro construído.
Outra
técnica presente nos zigurates é a amarração das alvenarias nos cantos das
paredes, entrecruzando numa e noutra direção perpendicular as pontas e as
laterais dos tijolos em cada fiada.
Em destaque: o entrecruzamento perpendicular nas quinas das paredes
As
alvenarias ainda eram argamassadas com uma mistura primitiva de betume e areia
do deserto, dois materiais abundantes nesta região da Mesopotâmia.
O
mais famoso desses templos primitivos é o chamado zigurate de Ur, construído na
cidade de mesmo nome por volta do ano 3.000 ac, mais de 5.000 anos atrás.
Zigurate de Ur, construído na cidade de mesmo nome há mais de 5.000 anos!
Então, na próxima vez que você ver um prédio em alvenaria estrutural, perceba na edificação de hoje a genialidade dos construtores do passado.
Fontes consultadas: A História das Construções, Volume 1: Da pedra lascada às pirâmides de Dahchur
Quer saber mais?
Baixe nossas publicações sobre Edifícios Eficientes!
Quedas de peças de fachada ameaçam a segurança de moradores e pedestres
Na quarta-feira de cinzas deste ano, uma placa de granito desabou sobre uma estudante que passava pela rua…
Seis placas desabaram da varanda de um prédio no Leblon, Zona Sul do Rio, e atingiram a jovem, de 20 anos, que sofreu traumatismo craniano.
Mas
por que essas placas se soltaram?
Primeiramente, vamos entender o que é
o sistema construtivo de fachada.
O sistema de revestimento corresponde
ao acabamento final de uma edificação, sendo a parte que se apresenta mais
visível, com a finalidade principal de proteção de paredes externas.
A função protetora é a que mais se
destaca pela sua importância, pois visa resguardar as superfícies a serem
revestidas contra os agentes facilitadores da deterioração. Dentre esses
agentes, podem ser citados: a infiltração de água de chuva, água do solo, água
de uso e/ou de manutenção, além da ação de ventos, temperatura e umidade do ar,
ação de fungos, ataque de roedores e outros agentes de carga, de uso e de
sobrecarga.
Além disso, o revestimento também
cumpre a função estética, ligada ao conforto visual, envolvendo ainda questões
de gosto pessoal, vindo a se constituir em um verdadeiro elemento de
valorização do empreendimento.
Vamos entender quais elementos
constituem uma fachada desse tipo.
Em primeiro a base que é constituída
pela alvenaria ou estrutura de concreto e tem como função dar suporte às
camadas posteriores.
Depois temos o chapisco é uma camada
de argamassa fluida constituída exclusivamente de cimento e areia e tem como
função gerar maior aderência entre a base e as camadas posteriores.
Por cima do chapisco temos a camada
do emboço é constituído de argamassa mista também composta de cimento e areia,
porém com uma composição diferente. Tem como função regularizar a base
(alinhamento e prumo) e servir de suporte para o assentamento das peças
decorativas.
A finalização estética é feita por placas
decorativas em pedras naturais ou industrializadas, como as cerâmicas.
Para o assentamento das placas
decorativas são utilizadas argamassas colantes que são constituídas de
aglomerante, agregado miúdo e aditivo que deverão conferir a fixação das peças
decorativas ao emboço.
Para regularizar as superfícies entre
as bordas das placas são usadas argamassas de rejuntamento que têm a função de
proporcionar uma superfície regular e ajudar na estanqueidade do revestimento.
E, por fim, um elemento muito
importante são as juntas de dilatação, que são juntas projetadas para aliviar as
tensões provocadas pela movimentação da alvenaria ou do próprio revestimento,
assim como as movimentações decorrentes da deformação estrutural.
É importante observar então que uma
fachada possui várias camadas, e que cada uma delas pode se tornar um ponto de
falha e ocasionar uma ruptura.
O prédio da reportagem em questão foi
construído em 1982, época em as normas possuíam tolerâncias diferentes das de
hoje em dia e permitiam a instalação de pedras naturais em fachadas apenas com
argamassa colante.
Porém, em 2010, a norma foi alterada para minimizar os riscos de queda das pedras exigindo-se sua fixação através de parafusos ou inserts metálicos.
Inspeções de fachada devem ser anuais!
Outro ponto a ser observado é a
necessidade de inspeção da fachada anualmente, em que se deve verificar:
Integridade da fachada: checar as condições da peça e do suporte que a
sustenta.
Segurança: verificar se há fissuras, desplacamentos do reboco adjacente,
ou falhas aparentes.
Estanqueidade: identificar a presença ou não de umidade e vazamentos na
fachada, se o concreto apresenta algum ponto de corrosão da armadura, ou se há
manchas que caracterizariam a presença de água.
Sempre que a inspeção identificar um
dos problemas acima, os mesmos deverão ser mapeados e corrigidos por empresa especializada
que contenha um profissional habilitado.
Um item importante é lembrar que os
trabalhos em fachada implicam em risco de queda em altura do funcionário e, por
isso, todos devem ser treinados adequadamente dentro das normas pertinentes,
como a NR 35 do ministério do trabalho.
Quando esses cuidados não são executados, o sistema de fachada pode desenvolver patologias que não são visíveis de imediato e podem se deteriorar até que uma falha catastrófica cause um acidente grave, como o da reportagem. Mas para cada acidente grave, vários “quase acidentes” ocorrem sem que alcancem a grande mídia. Para mitigá-los, apenas com a inspeção e manutenção cuidadosa da fachada!
Quer saber mais?
Baixe nossas publicações sobre Edifícios Eficientes!
