Você sabia que muitas cidades brasileiras já exigem por lei que os edifícios passem por inspeções técnicas periódicas?
A inspeção predial é uma avaliação feita por engenheiros ou arquitetos para verificar as condições de conservação, segurança e estabilidade de uma edificação. Essas vistorias são fundamentais para prevenir acidentes como desabamentos, quedas de revestimentos e falhas estruturais, além de prolongar a vida útil dos imóveis.
Contudo, o Brasil ainda não possui uma legislação nacional unificada que torne essa prática obrigatória em todo o território. O que existe é um mosaico de leis municipais e estaduais, com diferentes níveis de exigência, prazos e formas de fiscalização.
Onde a inspeção predial já é obrigatória?
Fortaleza (CE) e João Pessoa (PB) exigem laudos técnicos conforme a idade do prédio, com fiscalização ativa por parte da prefeitura.
Rio de Janeiro (RJ) tem uma das legislações mais completas do país, com obrigatoriedade de autovistoria quinquenal ou decenal, tanto em nível estadual quanto municipal.
Porto Alegre (RS), Santos (SP) e Balneário Camboriú (SC) também possuem leis vigentes que exigem a realização periódica de inspeções, com diferentes graus de aplicação prática.
Outras cidades como Salvador (BA), Cuiabá (MT), Bauru, Jundiaí, São Vicente e Ribeirão Preto (SP) também contam com normas específicas.
E nas demais regiões?
Enquanto algumas cidades fiscalizam ativamente e emitem certificados, outras ainda atuam de forma reativa – ou seja, só exigem laudos após denúncias ou acidentes. Também há muitos municípios em que a legislação ainda está em discussão ou é inexistente, o que cria um cenário desigual de segurança predial no país.
Por que isso importa?
Inspeções prediais periódicas são mais do que burocracia: elas salvam vidas. A adoção de legislações locais tem se mostrado eficaz para reduzir riscos e promover uma cultura de manutenção preventiva.
Se sua cidade ainda não possui uma lei específica, vale acompanhar o tema e incentivar debates com órgãos públicos, conselhos profissionais e associações de moradores.
📌 Quer saber se sua cidade tem legislação sobre inspeção predial? Consulte a Câmara Municipal ou o CREA da sua região.
📬 Ficou alguma dúvida ou sua cidade ficou de fora da nossa lista? Comente aqui embaixo!
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🔍 Quer entender tudo sobre Inspeções Prediais Obrigatórias no Brasil?
Se você é engenheiro, arquiteto, síndico ou atua com manutenção predial, este vídeo é para você! Vamos explorar as leis estaduais e municipais que exigem vistorias técnicas periódicas em diversas cidades do país – e o que você precisa fazer para estar em conformidade!
Para realizar uma inspeção predial há várias formas de se
fazer, várias formas de trabalho.
O que a gente sugere é primeiro: faça uma reunião inicial
com o síndico.
É importante sempre alinhar expectativas dentro do contrato
que foi fechado, dentro do trabalho final que é esperado pelo síndico.
Um segundo momento você vai fazer a análise prévia da
documentação, é muito importante analisar a documentação do edifício, porque
daí você tem um raio-x, consegue ver uma luz no passado daquela edificação.
Saber quais são as manutenções que ela já teve, saber quais
foram os contratos já foram fechados de manutenção, saber se já fez alguma
inspeção, etc. Por isso é importante analisar a documentação técnica e legal.
Com base nessa primeira conversa com o síndico e na análise
da documentação você faz um check-list.
O check list contempla o que que você vai verificar, isso
adianta demais o serviço no dia da vistoria, geralmente são prazos mais curtos
um ou dois dias que você tem para vistoriar o edifício inteiro, então já ter um
check list agiliza bastante o seu trabalho
Bom e no final é sempre muito importante fazer uma apresentação esse trabalho laudo fechado para o síndico. Isso porque é necessário que ele entenda todos os parâmetros envolvidos na inspeção predial, em alguns momentos pode tirar dúvidas e até para poder explicar para o condomínio quais são as obras que ele vai ter que fazer, é uma oportunidade tanto de explicar e provar para ele a importância do trabalho que ele contratou.
No Brasil temos mais de 7 milhões de unidades habitacionais em prédios ou condomínios. Muitos apresentam problemas graves com a falta de manutenção. Problemas que uma Inspeção Predial realizada com profissional habilitado poderia apontar e evitar acidentes que geraram vítimas e prejuízos ao patrimônio, dessa forma, o poder público brasileiro enfrenta o desafio de legislar sobre uma Inspeção Predial obrigatória.
Então, a
inspeção predial é obrigatória?
Sim e
não…
Na verdade, o Brasil ainda não adotou uma legislação de abrangência nacional sobre este tema, mas, por causa destes problemas graves na manutenção dos edifícios, tramita atualmente um projeto de lei nacional sobre inspeções prediais. Algumas cidades e estados já se adiantaram e tornaram a inspeção predial obrigatória.
No Canadá e nos Estados Unidos a expressão Home
Inspection é utilizada nas inspeções prévias realizadas pelos chamados home
inspectors, frequentemente antes da realização da compra e/ou venda de um
imóvel.
Nesses dois países, e em outros países, existe
a exigência periódica de inspeções para acompanhamento da manutenção das
edificações (maintenance rules and regulations), sendo considerado itens
variados a exemplo de: padrões mínimos de integridade estrutural, calafetação,
ventilação, impermeabilização, estado geral dos equipamentos elétricos e
hidráulicos, segurança contra incêndio, descarte correto do lixo, controle de
insetos, roedores, entre outros.
Vamos
ver um pouco sobre esta legislação
Relembrando,
os prédios precisam de cuidados, por que a principal causa de acidentes graves
são as falhas de manutenção. Muitos desses acidentes geraram vítimas ou geraram
transtornos nas vias e sistemas públicos, das redes elétricas, sanitárias, gás,
quem não se lembra de prédios, pontes e viadutos desabando pelo Brasil?
Com o objetivo de oferecer melhores condições de segurança à sociedade, a estratégia do poder público é partir para a formulação de uma legislação que avalie essas edificações. Atualmente, temos duas formas de obrigatoriedade:
Certificado de inspeção predial: A gestão edificação providencia a contratação do profissional para elaboração do Laudo de Inspeção Predial e o encaminhado ao poder fiscalizador para análise e emissão do certificado.
Autovistoria: A gestão edificação providencia a contratação do profissional para elaboração do Laudo de Inspeção Predial, porém, este é mantido na edificação para apresentação do poder fiscalizador quando for exigido.
Legislação
Nacional
PL 6014/2013
Ainda em
tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº 6014/2013, do ex-senador
Marcelo Crivella, determina a realização periódica de inspeções em edificações
e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificações (LITE).
O PL
estabelece que o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da edificação. As
exceções são barragens e estádios de futebol, por estarem abrangidos por outra legislação
específica e prédios residenciais de até três pavimentos.
Periodicidade
Ele
prevê que a primeira inspeção se dê transcorridos 10 (dez) anos da emissão do
Habite-se ou Termo de Conclusão, estabelecendo então inspeções regulares e
periódicas de acordo com a tipologia da edificação.
a
cada 5 (cinco) anos, para edificações com até 39 (trinta e nove) anos de
construção;
a
cada 3 (três) anos, para edificações com 40 (quarenta) a 49 (quarenta e nove)
anos de construção;
a
cada 2 (dois) anos, para edificações com 50 (cinquenta) a 59 (cinquenta e nove)
anos de construção; e
a
cada ano, para edificações com 60 (sessenta) anos ou mais de construção.
Principais pontos
A
inspeção será por meio de vistoria especializada (ou seja, profissionais da
engenharia e/ou arquitetura com registros no CREA e no CAU), utilizando-se de
Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (Lite) para emitir parecer acerca das
condições técnicas de uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à
segurança dos usuários.
Dispõe
que após a emissão do Laudo e apresentação ao órgão responsável pela
fiscalização, caberá ao proprietário ou responsável pela administração da
edificação providenciar as ações corretivas, sob pena de multa pelo
descumprimento.
Interessante
é que o PL faculta que a critério da Defesa Civil, do Corpo de Bombeiros ou do
órgão municipal responsável pela fiscalização, que as obras de construção
inacabadas ou abandonadas, que ofereçam risco à segurança pública também sejam
consideradas como edificações.
Outro
item proposto no PL dispõe que o conteúdo do laudo será livre para os
proprietários e usuários da edificação.
PL
6014/2013 – Projeto de Lei – Determina a realização periódica de inspeções
em edificações e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE).
Situação atual
Aguardando Parecer do Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC)
Origem: PLS 491/2011
Última
ação legislativa:
Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC)Reabertura
do Prazo para Emendas ao Projeto – Art. 166 do RICD (5 sessões a partir de
04/07/2019)
Na esfera
estadual, o Rio de Janeiro sai na frente e já possui sua legislação em vigor.
Trata-se da Lei nº 6400, de 05 de março de 2013 – Determina a realização
periódica por Autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por
proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos
prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados
e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria
laudo técnico de vistoria predial (ltvp) no estado do rio de janeiro e dá
outras providências.
Esta lei
fixa a obrigatoriedade de autovistoria, a cada dez anos para edificações com
menos de 25 anos de vida útil. E a cada 5 anos para edificações com mais de 25
anos.
Aqui o
legislador especificou claramente que em caso de descumprimento do disposto
nesta Lei, o síndico será pessoalmente responsabilizado solidariamente com o
condomínio, por danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação
venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em
razão de deliberação em Assembleia.
Lei Nº
2805, De 12 De Março De 2008 – “Torna Obrigatória A Realização De
Vistorias Periódicas Nas Edificações Da Cidade E Dá Outras Providências”.
Tipo:
Autovistoria
Nela,
estabelece-se que os proprietários, responsáveis ou gestores das edificações
privadas e públicas existentes no município deverão, às suas expensas, promover
nestas, vistorias periódicas, para detecção de irregularidades na parte física
do imóvel, registradas em um Parecer Técnico, no qual deverão ser
obrigatoriamente anexados o Formulário de Inspeção Técnica e a Ficha Técnica da
Edificação. A periodicidade aqui é variável a depender da idade do imóvel,
sendo que edificações de maior porte possuem periodicidade de três anos.
Lei Nº
9913, De 16 De Julho De 2012 – Dispõe sobre obrigatoriedade de vistoria
técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos
públicos ou privados no âmbito do município de fortaleza, e dá outras
providências.
Tipo:
Certificado de inspeção predial
As edificações abrangidas por esta Lei deverão possuir Certificação de
Inspeção Predial, que será fornecida pelo órgão competente da Prefeitura
Municipal de Fortaleza, após a apresentação, pelo responsável pelo imóvel, de
Laudo de Vistoria Técnica, obedecidas as seguintes periodicidades:
I – anualmente, para edificações com mais de 50
(cinquenta) anos;
II – a cada 2 (dois) anos, para edificações
entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta) anos;
III – a cada 3 (três) anos, para edificações
entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta) anos e, independentemente da idade, para
edificações comerciais, industriais, privadas não residenciais e clubes de
entretenimento e para edificações públicas;
IV – a cada 5 (cinco) anos, para edificações com
até 20 (vinte) anos.
DECRETO Nº
17.720 DE 2 DE ABRIL DE 2012 – Regulamenta o art. 10 da Lei Complementar nº
284, de 27 de outubro de 1992, que dispõe sobre as regras gerais e específicas
a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações
Tipo: Certificado
de inspeção predial
A
legislação de Porto Alegre requer que o proprietário ou usuário a qualquer
título da edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação
(SMOV) Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) elaborado por profissional
habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-RS) ou
Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS) atestando as condições de
segurança das edificações, indicando patologias ou risco de acidentes e
recomendações a serem adotadas, para fins de obtenção do Certificado de
Inspeção Predial (CIP), a ser emitido pelo órgão público competente. As
periodicidades são variáveis a depender do seu uso, se comerciais, publicas ou
residenciais.
Lei Complementar Nº 1669, De 05 De Maio De 2004 – Estabelece A
Obrigatoriedade De Obtenção Da Certificação De Inspeção Predial Nas Edificações
Que Especifica, Sua Periodicidade E Dá Outras Providências.
Tipo:
Autovistoria
A lei 1669
exige que o proprietário, locatário, síndico ou ainda o possuidor a qualquer
título, fica obrigado a obter o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção
Predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade
e manutenção, cuja característica do imóvel e sua periodicidade deve obedecer
à parâmetros em função do uso e idade do imóvel.
Decreto Nº 13.251, De 27 De Setembro De 2001 – Dispõe Sobre A Regulamentação Da Lei Nº 5907 de 23 De Janeiro De 2001 E Dá Outras Providências.
Tipo:
Autovistoria
As edificações
e equipamentos de que trata esta Lei deverão sofrer vistorias técnicas,
registradas em relatórios ou laudos técnicos, de responsabilidade de seus proprietários
ou gestores conforme o caso, e serão realizadas por profissionais habilitados
no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA/Ba e na
Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município – SUCOM.
Lei Complementar
Nº 441, De 26 De Dezembro De 2001 – Institui A Autovistoria Das Edificações Não
Unifamiliares E Dos Seus Elementos Que Estejam Sobre Logradouro Público
Tipo:
Autovistoria
Aqui os proprietários de imóveis não unifamiliares e os condomínios são
obrigados a realizar vistoria preventiva das respectivas edificações e dos seus
elementos que estejam sobre logradouro público, observadas as características
do imóvel, a idade e a periodicidade estabelecidas na lei.
Uma peculiaridade desta lei é que, apesar de ser uma autovistoria, no caso de o laudo da vistoria técnica
concluir pela necessidade de quaisquer intervenções, o profissional ou a
empresa responsável pela sua elaboração deverá apresentar cópia à Prefeitura
Municipal de Santos, mediante protocolo, indicando os prazos para a execução
dos serviços que sejam compatíveis com a segurança da edificação e dos seus
elementos.
Lei Nº 2854-A – Estabelece A Obrigatoriedade De Obtenção Da Certificação
De Inspeção Predial Nas Edificações Públicas E Privadas Do Município, E Dá
Outras Providências.
Tipo:
Certificado de inspeção predial
Nesta lei,
o proprietário, locatário, síndico ou,
ainda, o possuidor a qualquer título, fica obrigado a obter o Laudo Técnico de
Certificação de Inspeção Predial, para verificação das condições de
estabilidade, segurança e salubridade, a cada 5 (cinco) anos.
Nos temos
ainda as normas técnicas que orientam sobre os trabalhos de inspeção e
manutenção prediais.
Norma de Inspeção Predial do IBAPE NACIONAL
(2012)
ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil
ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos – Desempenho
ABNT NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
PROJETO ABNT NBR 16747: Projeto para regular uma NBR que trata do tema: Inspeção Predial, seguindo com guia orientativo para o legislador sobre como o inspetor predial deve agir a padronizar o trabalho entregue. O texto da NBR já está elaborado e foi apresentado para consulta pública. Segundo o cronograma da ABNT em breve deverá ser publicado.
Como analisar seu orçamento para adequá-lo às diretrizes da norma de desempenho (NBR 15575).
A ABNT NBR 15575 tem impacto nos custos do empreendimento em função de três tipos de alterações, se comparado ao que se praticava até então. São elas:
A necessidade de medições e ensaios com serviços especializados;
A necessidade de alterar determinados componentes e sistemas construtivos para atender aos requisitos novos trazidos pela norma;
A decisão da empresa de buscar soluções para níveis de desempenho mais elevados do que o mínimo em especial no desempenho acústico.
Assim as considerações a serem feitas deverão levantar os custos de:
Estudos específicos necessários em relação a riscos previsíveis presentes no terreno/empreendimento;
Ensaios de túnel de vento quando aplicável;
Projeto de acústica quando aplicável;
Medição de ruído de entorno para definição da Classe de Ruído do empreendimento;
Ensaios de desempenho acústico de lajes/pisos e de esquadrias;
Ensaios em guarda-corpos.
Alterações construtivas
Alguns custos adicionais deverão ser considerados para atender a norma:
Avaliação da fachada em relação ao desempenho térmico;
Análise da estrutura em relação a Tempo Requerido de Resistência ao Fogo;
Sistema de selagem contra incêndio a ser especificado pelo projeto de segurança contra incêndio;
Paredes que fazem divisa entre unidades quando com dormitório em pelo menos um dos lados em relação ao desempenho acústico;
Paredes de garagem em situação de sobressolo (parede para resistir impacto de automóveis);
Lajes/sistema de pisos, idem paredes;
Esquadrias, idem paredes;
Portas de entrada, idem paredes; portas de madeira em geral em relação à norma NBR 15930;
Impermeabilização em todo o banheiro com chuveiro;
Proteções térmicas em coberturas;
Materiais de revestimentos com índice de propagação de chamas e densidade de fumaça adequados aos critérios da norma (materiais entregues em áreas comuns e privativas quando for o caso).
Níveis de desempenho intermediário ou superior
Para empreendimentos de padrão médio alto ou alto deverão ser estudados os seguintes itens:
Isolamento acústico das paredes divisórias entre unidades e eventualmente embora a norma não exija em paredes internas;
Portas de entrada e de áreas coletivas como salões de festas por exemplo com maior capacidade de isolamento;
Isolamento acústico de instalações hidráulicas e equipamentos;
Esquadrias;
Sistema de piso flutuante em lajes ou revestimentos a serem entregues;
Maiores proteções de cobrimento em estruturas para maior vida útil: exemplo lajes de subsolos com maior cobrimento ou contrapiso.
Quer saber mais? Baixe o CHECK-LIST DE ATENDIMENTO A NBR 15.575.
Alvenaria estrutural parece ser um método recente de construir, já que vários prédios surgiram com essa metodologia nos últimos anos. Mas será que ela foi desenvolvida, ou redescoberta?
Primeiro: O que é alvenaria estrutural?
Na verdade, é um sistema construtivo que consiste em empilhar elementos como pedras, tijolos de concreto ou cerâmica para produzir uma parede que sustentará a laje e os outros pavimentos que estiverem acima. É por isso que em prédios dessa tecnologia construtiva não se pode remover as paredes para modificar o ambiente, pois elas são a estrutura portante, a que sustenta todo o edifício.
Mas,
quando falamos em construção e milenar, na mesma frase, a primeira coisa
que vem à mente são as grandes pirâmides do Egito!
E
sim, as grandes pirâmides também são de alvenaria estrutural, porém utilizavam
pedras enormes como elemento construtivo. Hoje vamos falar de um parente antigo
das pirâmides: os zigurates!
Enquanto
em muitas partes do globo a humanidade ainda era basicamente nômade; no
crescente fértil, região que contempla os vales do Rio Nilo, Jordão e os rios
Tigre e Eufrates, já eram produzidas
estruturas maciças com tijolo de barro cru ou adobe. E isso há mais de 5.000
anos!
Os zigurates
Zigurates: construções em tijolos de barro ou adobe da região do crescente fértil (atual Iraque)
A
mais monumental dessas construções são os zigurates. Trata-se de uma pirâmide
truncada, entende-se que para simbolizar uma grande montanha artificial. O zigurate
tinha funções de templo, proporcionava moradia para sacerdotes e eruditos das
ciências, medicina, escrita e do saber.
O
mais interessante é observar que nessas edificações milenares já se utilizavam
técnicas complexas de construção. Uma das técnicas importantes utilizadas na
construção com tijolos nos zigurates é a do intertravamento e cruzamento entre
as fileiras, evitando juntas verticais contínuas. Essa técnica, provavelmente
criada por esses engenheiros perdidos no tempo, é utilizada até hoje nos
nossos prédios modernos, e tem como objetivo conferir mais rigidez e
resistência à parede ou muro construído.
Outra
técnica presente nos zigurates é a amarração das alvenarias nos cantos das
paredes, entrecruzando numa e noutra direção perpendicular as pontas e as
laterais dos tijolos em cada fiada.
Em destaque: o entrecruzamento perpendicular nas quinas das paredes
As
alvenarias ainda eram argamassadas com uma mistura primitiva de betume e areia
do deserto, dois materiais abundantes nesta região da Mesopotâmia.
O
mais famoso desses templos primitivos é o chamado zigurate de Ur, construído na
cidade de mesmo nome por volta do ano 3.000 ac, mais de 5.000 anos atrás.
Zigurate de Ur, construído na cidade de mesmo nome há mais de 5.000 anos!
Então, na próxima vez que você ver um prédio em alvenaria estrutural, perceba na edificação de hoje a genialidade dos construtores do passado.
Fontes consultadas: A História das Construções, Volume 1: Da pedra lascada às pirâmides de Dahchur
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