Um dos aspetos importantes do check-up predial é a diferença entre as deficiências constatadas em função de sua origem construtiva ou de uso. Essa classificação determina as orientações técnicas, o plano de reparos e o plano de manutenção.

O check-up predial responde às principais questões quanto à saúde predial e aponta as recomendações necessárias para seu bom funcionamento e manutenção.

Portanto, idealmente, o marco zero da manutenção seria o check-up predial e as recomendações iniciais para que a edificação nova receba os reparos de garantia necessários aos procedimentos recomendados no programa de manutenção.

Infelizmente, a manutenção brasileira atualmente está focada em consertar o que está quebrado, sem a disponibilização de recursos necessários à implantação de plano de atividades particularizado a cada edificação. No entanto, é possível reverter essa situação com uma política proativa, onde a manutenção alerta para as causas e origens dos problemas detectados, a fim de viabilizar custos e diminuir retrabalhos.

Essa mudança de paradigma da manutenção de edificações tem seu primeiro passo no check-up predial.

O síndico possui um conjunto de responsabilidades que são estabelecidas pelas leis brasileiras, normas técnicas e órgãos regulamentadores.

As responsabilidades do síndico inicia com o descrito em leis brasileiras, veja o resumo delas a seguir:

Compete ao síndico diligenciar a conservação do condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência é a manutenção.
Código Civil, item V, artigo 1.348

Ao síndico cabe também a responsabilidade da integridade corporal ou a saúde dos usuários do condomínio, já que expor a vida ou saúde de outrem a perigo direto e iminente (por falhas ou omissão na manutenção) pode gerar penas legais.
Código Penal, art. 129 e 132

Por outro lado, deve-se observar a proibição de execução de serviços em desacordo com as normas técnicas, ou seja, os serviços realizados no condomínio devem seguir as normas brasileiras compiladas pela ABNT
Código de Defesa do Consumidor, item VIII, art. 39

As normas brasileiras também apresentam diligencias a serem seguidas pelos síndicos, veja:

ABNT NBR 5.674 – Manutenção de Edificações: Requisitos para o sistema – descreve as premissas básicas preservação das características originais da edificação e prevenção de perda de desempenho, que o sindico deverá seguir para garantir a manutenção a edificação.

ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – estabelece a documentação obrigatória que a construtora deve entregar ao condomínio e é responsabilidade do síndico garantir que esteja completa e atualizada.

ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações: Sistema de gestão de reformas – apresenta os requisitos para a elaboração de plano de reformas das unidades privativas que avalie os impactos das obras sobre os sistemas do edifício, deve ser elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), é de responsabilidade do condômino proprietário, mas deve ser entregue ao síndico que é o responsável legal da guarda do plano junto com a documentação condominial.

ABNT NBR 15.575 – Edificações habitacionais: Desempenho – impõe os requisitos de desempenho durante a vida útil dos sistemas da edificação, mas desde que sejam atendidos e registrados corretamente execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso.

Agora entenda o que diz os órgãos regulamentadores:

CREA – Conselho de Regional de Engenharia e Agronomia – é o órgão responsável por fiscalizar os profissionais para coibir a ação de leigos que possam colocar em risco o bem estar e a segurança dos usuários do condomínio ao prestar serviços que exijam habilitação técnica, sendo possível que o Crea fiscalize condomínios também e exija a ART dos serviços contratados. ART é Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional contratado. Ela é o registro do contrato entre o profissional e seu cliente, e foi instituída pela Lei Federal nº 6.496/77.

Assim como a saúde humana requer cuidados constantes para o bom funcionamento de todos os órgãos, por meio de check-ups médicos, também as edificações necessitam ter suas especificações, condições técnicas e de funcionamento, periodicamente examinadas através de check-ups prediais.

O check-up predial é, portanto, uma inspeção predial cujo objetivo é avaliar tecnicamente o “estado de conformidade de uma edificação”, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, conservação, manutenção, utilização, operação e as expectativas dos usuários.

O resultado do check-up predial é um laudo, cujas informações devem atender a Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE (Instituto Nacional de Avaliações e Perícias de Engenharia) e ser elaborado por profissionais habilitados. O laudo de inspeção predial deve atender a três itens principais:

1. Classificação dos defeitos quanto ao seu grau de risco,
2. Orientações técnicas de como solucionar os defeitos, e
3. Classificação do estado de manutenção da edificação.

šÉ o retrato da edificação, de seu estado de conservação geral.