O risco nas fachadas dos edifícios

Quedas de peças de fachada ameaçam a segurança de moradores e pedestres

Na quarta-feira de cinzas deste ano, uma placa de granito desabou sobre uma estudante que passava pela rua…

Seis placas desabaram da varanda de um prédio no Leblon, Zona Sul do Rio, e atingiram a jovem, de 20 anos, que sofreu traumatismo craniano.

Mas
por que essas placas se soltaram?

Primeiramente, vamos entender o que é
o sistema construtivo de fachada.

O sistema de revestimento corresponde
ao acabamento final de uma edificação, sendo a parte que se apresenta mais
visível, com a finalidade principal de proteção de paredes externas.

A função protetora é a que mais se
destaca pela sua importância, pois visa resguardar as superfícies a serem
revestidas contra os agentes facilitadores da deterioração. Dentre esses
agentes, podem ser citados: a infiltração de água de chuva, água do solo, água
de uso e/ou de manutenção, além da ação de ventos, temperatura e umidade do ar,
ação de fungos, ataque de roedores e outros agentes de carga, de uso e de
sobrecarga.

Além disso, o revestimento também
cumpre a função estética, ligada ao conforto visual, envolvendo ainda questões
de gosto pessoal, vindo a se constituir em um verdadeiro elemento de
valorização do empreendimento.

Vamos entender quais elementos
constituem uma fachada desse tipo.

Em primeiro a base que é constituída
pela alvenaria ou estrutura de concreto e tem como função dar suporte às
camadas posteriores.

Depois temos o chapisco é uma camada
de argamassa fluida constituída exclusivamente de cimento e areia e tem como
função gerar maior aderência entre a base e as camadas posteriores.

Por cima do chapisco temos a camada
do emboço é constituído de argamassa mista também composta de cimento e areia,
porém com uma composição diferente. Tem como função regularizar a base
(alinhamento e prumo) e servir de suporte para o assentamento das peças
decorativas.

A finalização estética é feita por placas
decorativas em pedras naturais ou industrializadas, como as cerâmicas.

Para o assentamento das placas
decorativas são utilizadas argamassas colantes que são constituídas de
aglomerante, agregado miúdo e aditivo que deverão conferir a fixação das peças
decorativas ao emboço.

Para regularizar as superfícies entre
as bordas das placas são usadas argamassas de rejuntamento que têm a função de
proporcionar uma superfície regular e ajudar na estanqueidade do revestimento.

E, por fim, um elemento muito
importante são as juntas de dilatação, que são juntas projetadas para aliviar as
tensões provocadas pela movimentação da alvenaria ou do próprio revestimento,
assim como as movimentações decorrentes da deformação estrutural.

É importante observar então que uma
fachada possui várias camadas, e que cada uma delas pode se tornar um ponto de
falha e ocasionar uma ruptura.

O prédio da reportagem em questão foi
construído em 1982, época em as normas possuíam tolerâncias diferentes das de
hoje em dia e permitiam a instalação de pedras naturais em fachadas apenas com
argamassa colante.

Porém, em 2010, a norma foi alterada para minimizar os riscos de queda das pedras exigindo-se sua fixação através de parafusos ou inserts metálicos.

Inspeções de fachada devem ser anuais!

Outro ponto a ser observado é a
necessidade de inspeção da fachada anualmente, em que se deve verificar:

  1. Integridade da fachada: checar as condições da peça e do suporte que a
    sustenta.
  2. Segurança: verificar se há fissuras, desplacamentos do reboco adjacente,
    ou falhas aparentes.
  3. Estanqueidade: identificar a presença ou não de umidade e vazamentos na
    fachada, se o concreto apresenta algum ponto de corrosão da armadura, ou se há
    manchas que caracterizariam a presença de água.

Sempre que a inspeção identificar um
dos problemas acima, os mesmos deverão ser mapeados e corrigidos por empresa especializada
que contenha um profissional habilitado.

Um item importante é lembrar que os
trabalhos em fachada implicam em risco de queda em altura do funcionário e, por
isso, todos devem ser treinados adequadamente dentro das normas pertinentes,
como a NR 35 do ministério do trabalho.

Quando esses cuidados não são executados, o sistema de fachada pode desenvolver patologias que não são visíveis de imediato e podem se deteriorar até que uma falha catastrófica cause um acidente grave, como o da reportagem. Mas para cada acidente grave, vários “quase acidentes” ocorrem sem que alcancem a grande mídia. Para mitigá-los, apenas com a inspeção e manutenção cuidadosa da fachada!

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Quanto tempo é a garantia de uma edificação?

O prédio tá com 4 anos e meio, agora é a hora ideal de colocar tudo num laudo e exigir a alma da construtora certo? Errado!

Vamos entender melhor:

Segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC, nós temos um vídeo específico sobre o tema.

Porém, uma edificação possui vários sistemas que não se enquadram na garantia quinquenal e, por isso, possuem prazos de garantia próprios. Para as edificações aprovadas antes de 2013, são válido os prazos de garantia estabelecidos nos manuais dos sindicatos estaduais como Sinduscon e Secovi.

A partir da validação da norma de desempenho a NBR 15.575, em 19 de julho de 2013, foram estabelecidos novos prazos de garantia para os sistemas prediais. Veja alguns deles:

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC), a partir de sua edição, estabeleceu nova relação entre fornecedores e consumidores no setor da Construção Civil. Tanto os fornecedores quanto os construtores respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

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Reservatório inferior de água

Muitas edificações possuem reservatórios com água que pode estar contaminada mesmo que a caixa d’água seja limpa frequentemente. Isso por que há falhas endógenas no sistema de abastecimento. Por que isso acontece?

Primeiro vamos entender melhor como é instalação hidráulica de água fria:

  • as concessionárias fazem a distribuição de água e esgotamento sanitário pelas ruas das cidades;
  • os condomínios recebem essa água que chega pela rede pública através de um medidor;
  • após a passagem pelo hidrômetro, ela é conduzida para rede interna de abastecimento.

A rede de distribuição interna é composta pelo reservatório inferior que recebe a água da concessionária e a bombeia para o reservatório superior que então distribui a água para os pavimentos por gravidade.

E esse é o ponto a ser observado! Os reservatórios inferiores de muitos prédios são construídos de forma subterrânea, enterrados no solo. Porém, esse tipo de reservatório exige um sistema que seja totalmente estanque, para evitar contaminações provenientes do solo, água de limpeza das garagens ou estacionamentos, óleo dos carros, invasão de insetos, poeira e… a lista continua.

Pela norma ABNT NBR 5.626 (Instalação Predial de Água Fria), o reservatório inferior, quando construído enterrado, deve possuir uma distância de 60 cm entre todas as suas faces e o ambiente externo.

Uma boa prática então é inspecionar o reservatório inferior e verificar:

  • a face superior não pode expor a água diretamente pelo alçapão superficial;
  • deve haver uma caixa ou uma envoltória em torno da estrutura construída para o reservatório.

Vale lembrar que reservatórios pré-fabricados em um nicho de concreto atende a norma! Só há problema quando o reservatório é de concreto armado enterrado diretamente no solo!


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Edifícios Eficientes!

Quando falamos de eficiência, logo vem à memoria placas solares, torres eólicas, vidros reflexivos…

Isso por que o termo ‘eficiência energética’ está bem difundido atualmente, mas, na verdade, os prédios e edifícios também devem ser eficientes, tanto do ponto de vista energético, mas não se restringindo a apenas isso, todos os sistemas prediais também precisam de eficiência!

Neste eBook, Edifícios Eficientes, reunimos os 5 passos essenciais para tornar o seu prédio mais seguro, com custo otimizado e mais valorizado!

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    Corrigir é mais caro que prevenir

    sifrãoAguardar os problemas aparecerem nos prédios para então resolvê-los, geram correções muito mais caras do que implantar uma cultura de manutenção preventiva.   Os edifícios, assim como as pessoas, precisam de cuidados constantes. Desabamentos como os da cobertura da Igreja Renascer, em São Paulo, do edifício Liberdade no centro do Rio de Janeiro, e do edifício Senador, em São Bernardo do Campo (SP), são exemplos de tragédias que ocuparam o noticiário nacional recentemente e que trouxeram à tona a preocupação com as condições de uso e manutenção das edificações. Quem é o responsável pela manutenção predial? A responsabilidade legal de garantir que as edificações preservem suas condições de segurança para os usuários é do Sindico, sendo citado no Código Civil (item V, artigo 1.348), Código Penal (artigos 129 e 132) e no CDC (item VIII, artigo 34) como o principal agente para garantia da salubridade e conforto, cuja atuação é através da inspeção e manutenção predial.  Atualmente, várias cidades brasileiras possuem também legislações específicas para a segurança estrutural dos edifícios, a serem observadas na elaboração dos projetos e na execução, bem como no funcionamento das edificações. Como implantar a cultura de manutenção preventiva nas edificações? O passo inicial é através de uma inspeção predial, que se trata de uma avaliação do real estado de conservação e manutenção da edificação, bem como o grau de criticidade das deficiências constatadas. A inspeção possibilita a emissão de laudo com prioridades técnicas que auxiliam na elaboração do plano de manutenção. É uma espécie de consulta com clínico geral a partir da qual se estrutura o laudo de inspeção, documento técnico, que deve ser conduzido de acordo com as orientações e prazos estipulados e, ainda, pode ser útil para apoiar estudos de valorização e modernização de imóveis e reduzir prêmios de seguro. O mais importante é que o laudo de inspeção predial contenha informações claras sobre os problemas encontrados e como o síndico poderá resolvê-los de forma prática. predio-1 Ao lado, um infográfico apresenta os diferentes sistemas que devem ser avaliados, no mínimo, em uma inspeção predial: 1.Alvenarias 2.Estruturas de concreto armado e protendido 3.Fundações 4.Para-raios e aterramento 5.Impermeabilização e Cobertura 6.Instalações elétricas 7.Revestimento de fachadas 8.Instalações hidráulicas e de gás O essencial é compreender o risco que a falta de manutenção em sistemas como os citados acima podem ocasionar para a edificação. Por exemplo, o sistema pára-raios e aterramento tem o objetivo de direcionar as descargas elétricas para o solo, se o edifício for atingido por um raio. Caso esteja deficiente ou inoperante, pode resultar em perdas dos equipamentos elétricos e até incêndios. A inspeção predial deve ser realizada por empresa especializada que possua profissionais habilitados, com inscrições válidas no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). É importante que se avalie a experiência dos profissionais envolvidos e o escopo dos serviços prestados.

    Infiltração, e agora?

    infiltracao-iconeAs chuvas de final de ano revelam os problemas ocultos de impermeabilização das edificações.

    A impermeabilização é o tratamento mais importante que deve estar presente em todas as edificações, protegendo-as contra infiltrações, em que o custo na fase inicial fica em torno de 3% do valor da edificação. Mas quando não executada com qualidade técnica, pode ocasionar despesas da ordem de aproximadamente 20%, ou gerando danos, até mesmo, irreparáveis em alguns casos.

    A presença indesejável de água se origina por meio da umidade do solo, vazamentos ou infiltrações por frestas ou fissuras provenientes de movimentações térmicas, trincas em fachadas, caixas de luz expostas, modificações e condensação de vapor por deficiência de ventilação.

    As principais anomalias e falhas mais frequentes do sistema são:

    • Descolamentos da manta de impermeabilização na região do rodapé, incorrendo em formações de fissuras no revestimento das paredes e/ou fachadas;
    • Descolamentos da manta em regiões de ralos, soleiras, peitoris, etc.;
    • Falhas nas emendas entre panos das mantas;
    • Falhas no tratamento de juntas de dilatação;
    • Perfurações na manta por razões diversas, tais como: fixação de peitoris, antenas coletivas, raízes axiais e profundas, etc.;
    • Especificação inadequada de materiais;
    • Ressecamento e/ou craqueamento dos sistemas impermeabilizantes por falta de proteção mecânica;
    • Falta de camada separadora entre a membrana impermeabilizante e a camada de proteção mecânica;
    • Falta de junta de dilatação em proteção mecânica, gerando fissuras de retração;
    • Falta de reforço de telas em mudança de base, ocasionando fissuras de dilatação térmica dos diferentes materiais;
    • Falta de tratamento adequado da base, como arredondamento de cantos e arestas, gerando pontos irregulares e perfurantes nas membranas;
    • Falta de caimento para os ralos, incorrendo em problemas de empoçamento de água sobre pisos e consequentes problemas de eflorescências e manchamentos, entre outros.
    • Falta de impermeabilização no teto dos reservatórios, que ocasiona a oxidação das armaduras provenientes da condensação da água e do gás do cloro presente na água.

    A recomendação é sempre que aparecer uma umidade, eflorescência ou infiltração, deve-se contatar um profissional habilitado e especializado na área, para que este, por meio de suas experiências, testes hidrostáticos e inspeções, possa elaborar um relatório técnico apontando as causas que originaram essa patologia, bem como a orientação técnica à sua correção.

    Portanto, lembre-se: O mais importante é solucionar a causa, e não apenas o sintoma das infiltrações.

    Por fim, alerta-se que o sistema de impermeabilização é “passivo de manutenção preventiva”, e deve sempre que ser corrigido de imediato por profissional habilitado, e não chegar ao ponto da manutenção corretiva, pois irá ocasionar um custo muito elevado a correção do que a prevenção.