Você sabe qual é o prazo de garantia do seu prédio?

Em primeiro lugar, existem as falhas e defeitos que podem ser identificados no momento da entrega, que possuem prazos específicos para reclamações, no CDC (Código do Direito do Consumidor), estão concentrados nos seus artigos 26 (referente a “vícios”) e 27 (referente a “defeitos”), nos seguintes termos:

Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:

Art. 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2. – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3. – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Art. 27 do CDC – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Mas, atenção a esses pontos:

O art. 27 do CDC só se aplica às falhas citadas na Seção II do CDC, ou seja, só aos defeitos, e não aos vícios comuns, que são cobertos pela Seção III do CDC.

Na interpretação literal do CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias (contados da data da entrega, se forem vícios aparentes, cf. art. 26, ou do momento em que ficar evidenciada a falha, cf. parágrafo 3º. do art. 26. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito em si de reclamar, conforme conceito de decadência.

Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz em seu art. 27 que o reclamante tem um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito, citado na seção II do CDC.

Observar que o § 3º. do art. 26 do CDC deliberadamente deixou em aberto o prazo dentro do qual poderiam ser detectados os vícios ocultos, sendo óbvio que ele não pode perdurar “ad eternum”. A jurisprudência vinha considerando como prazo geral de garantia da construção civil o prazo de 5 anos do antigo art. 1245 do CC (atual art. 618 do Código Civil em vigor).

Então o prazo de garantia de toda a edificação é sempre 5 anos?

Não necessariamente, segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

Este prazo de garantia legal, os 5 anos, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC.

Ou seja, os diferentes sistemas da edificação podem ter prazos de garantias que diferem desses 5 anos. A nova norma de desempenho ABNT NBR15575, que é aplicável apenas a projetos protocolados a partir de 19/07/2013, apresenta em anexo informativo (portanto, de uso não compulsório, conforme Diretiva 2 da ABNT) uma tabela de prazos diferenciados de garantia para vários produtos e serviços.

Por exemplo, a estrutura de um prédio (pilares, vigas e lajes) possuirá uma garantia de 5 anos, porém, as instalações elétricas podem ter garantia de 3 anos. Para tanto, deve-se consultar o Manual de Uso do edifício em questão.

E a garantia vale em qualquer situação?

A garantia é válida somente para defeitos e falhas de construção, ficando de fora os problemas oriundos do uso, desgastes e falta de manutenção.

Ou seja, para se exigir as garantias da construtora, deve-se considerar a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.

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Inspeção Predial como instrumento para a manutenção

Um dos aspetos importantes do check-up predial é a diferença entre as deficiências constatadas em função de sua origem construtiva ou de uso. Essa classificação determina as orientações técnicas, o plano de reparos e o plano de manutenção.

O check-up predial responde às principais questões quanto à saúde predial e aponta as recomendações necessárias para seu bom funcionamento e manutenção.

Portanto, idealmente, o marco zero da manutenção seria o check-up predial e as recomendações iniciais para que a edificação nova receba os reparos de garantia necessários aos procedimentos recomendados no programa de manutenção.

Infelizmente, a manutenção brasileira atualmente está focada em consertar o que está quebrado, sem a disponibilização de recursos necessários à implantação de plano de atividades particularizado a cada edificação. No entanto, é possível reverter essa situação com uma política proativa, onde a manutenção alerta para as causas e origens dos problemas detectados, a fim de viabilizar custos e diminuir retrabalhos.

Essa mudança de paradigma da manutenção de edificações tem seu primeiro passo no check-up predial.

Vai receber um imóvel? Preste atenção nessas dicas!

As edificações e bens imóveis, são construídos e entregues aos seus clientes em larga escala. No entanvistoriato, seu prazo de utilização se estende a um tempo muito superior aos bens comuns de consumo como veículos ou eletrodomésticos.

Portanto, um investimento imobiliário requer cuidados desde a aquisição até o recebimento e deve obedecer a critérios mais técnicos.

Na ocasião do recebimento é imprescindível que se faça um levantamento minucioso dos requisitos de contratos, memoriais descritivos e projetos em busca de incompatibilidades na edificação. Também deve-se observar a entrega de um conjunto de documentos informados pela NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – que atestarão a qualidade técnica das fases de projeto e execução além de fornecer informações relativas às etapas de conservação, uso e manutenção e da operação dos equipamentos de forma sistematizada.

O desempenho da vida útil das edificações é dependente de vários fatores, destacando-se as condições técnicas de entrega, de documentação e de manutenção. Esta última, pode ser definida como o conjunto de atividades e recursos direcionados para conservar e recuperar desempenho de sistemas e elementos construtivos.

 

Responsabilidades legais do síndico

balança2O síndico possui um conjunto de responsabilidades que são estabelecidas pelas leis brasileiras, normas técnicas e órgãos regulamentadores.

 

As responsabilidades do síndico inicia com o descrito em leis brasileiras, veja o resumo delas a seguir:

Compete ao síndico diligenciar a conservação do condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência é a manutenção.
Código Civil, item V, artigo 1.348

Ao síndico cabe também a responsabilidade da integridade corporal ou a saúde dos usuários do condomínio, já que expor a vida ou saúde de outrem a perigo direto e iminente (por falhas ou omissão na manutenção) pode gerar penas legais.
Código Penal, art. 129 e 132

Por outro lado, deve-se observar a proibição de execução de serviços em desacordo com as normas técnicas, ou seja, os serviços realizados no condomínio devem seguir as normas brasileiras compiladas pela ABNT
Código de Defesa do Consumidor, item VIII, art. 39

As normas brasileiras também apresentam diligencias a serem seguidas pelos síndicos, veja:

ABNT NBR 5.674 – Manutenção de Edificações: Requisitos para o sistema – descreve as premissas básicas preservação das características originais da edificação e prevenção de perda de desempenho, que o sindico deverá seguir para garantir a manutenção a edificação.

ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – estabelece a documentação obrigatória que a construtora deve entregar ao condomínio e é responsabilidade do síndico garantir que esteja completa e atualizada.

ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações: Sistema de gestão de reformas – apresenta os requisitos para a elaboração de plano de reformas das unidades privativas que avalie os impactos das obras sobre os sistemas do edifício, deve ser elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), é de responsabilidade do condômino proprietário, mas deve ser entregue ao síndico que é o responsável legal da guarda do plano junto com a documentação condominial.

ABNT NBR 15.575
– Edificações habitacionais: Desempenho – impõe os requisitos de desempenho durante a vida útil dos sistemas da edificação, mas desde que sejam atendidos e registrados corretamente execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso.

Agora entenda o que diz os órgãos regulamentadores:

CREA – Conselho de Regional de Engenharia e Agronomia – é o órgão responsável por fiscalizar os profissionais para coibir a ação de leigos que possam colocar em risco o bem estar e a segurança dos usuários do condomínio ao prestar serviços que exijam habilitação técnica, sendo possível que o Crea fiscalize condomínios também e exija a ART dos serviços contratados. ART é Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional contratado. Ela é o registro do contrato entre o profissional e seu cliente, e foi instituída pela Lei Federal nº 6.496/77.

 

Já ouviu falar em Inspeção Predial?

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Assim como a saúde humana requer cuidados constantes para o bom funcionamento de todos os órgãos, por meio de check-ups médicos, também as edificações necessitam ter suas especificações, condições técnicas e de funcionamento, periodicamente examinadas através de check-ups prediais.

O check-up predial é, portanto, uma inspeção predial cujo objetivo é avaliar tecnicamente o “estado de conformidade de uma edificação”, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, conservação, manutenção, utilização, operação e as expectativas dos usuários.

O resultado do check-up predial é um laudo, cujas informações devem atender a Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE (Instituto Nacional de Avaliações e Perícias de Engenharia) e ser elaborado por profissionais habilitados. O laudo de inspeção predial deve atender a três itens principais:

  1. Classificação dos defeitos quanto ao seu grau de risco,
  2. Orientações técnicas de como solucionar os defeitos, e
  3. Classificação do estado de manutenção da edificação.

šÉ o retrato da edificação, de seu estado de conservação geral.

O que é o sistema de manutenção preventiva?

ferramentaA manutenção preventiva é caracterizada por um conjunto de serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando os itens de maior gravidade, urgência e as solicitações dos usuários. Dessa forma, estabelece meios para:

  • preservar as características originais da edificação
  • prevenir a perda de desempenho
  • garantir a segurança e a qualidade de vida dos usuários

A manutenção preventiva se destina a manter a integridade do imóvel durante toda a sua vida útil estimada, localizando e reparando eventuais deficiências que, com o passar do tempo, possam representar riscos para a segurança do imóvel e a dos que o habitam ou frequentam.

Uma boa manutenção preventiva proporciona também economia nos gastos do condomínio, em especial porque previne a ocorrência de danos de grande monta que normalmente representam elevadas despesas não previstas.

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