Caracterização de condições de exposição e riscos previsíveis do terreno e do empreendimento (NBR 15575)

A ABNT NBR 15575 determina que sejam caracterizados os riscos previsíveis no terreno e realizados estudos técnicos necessários para mitigar estes riscos.
Entende-se por riscos previsíveis situações em que é possível ter dados ou informações que possam levar a prever certas ocorrências.

Como organizar estes riscos e condições?

É necessário então elaborar um roteiro de riscos previsíveis a serem identificados preferencialmente na compra do terreno, e para cada um deles, se constatados de fato no terreno, deverão ser indicados os estudos técnicos a serem feitos para que possam ser adotadas medidas de engenharia que mitiguem estes riscos. É importante registrar quais foram estas medidas tomadas.

Para este registro deverão ser armazenados os relatórios e/ou peças gráficas destes estudos realizados e de projetos ou outras condições adotadas como medidas de mitigação de riscos.

Condições de exposição

Para as condições de exposição já são indicadas nas diretrizes de projeto as condições de identificação de zona bioclimática a ser indicada por ocasião do cálculo de transmitância térmica e capacidade térmica e de região de vento a ser indicada no cálculo de esquadrias e no memorial de projeto de estruturas.
A medição de ruído de entorno para caracterizar a classe de ruído (classe I, II ou III) que é necessária para a especificação do desempenho acústico da esquadria deverá ser contratada pouco antes do início do projeto de arquitetura, pois a norma deixa claro que estes valores devem ser considerados com o que se constatava no terreno à época do projeto.

Como contratar os serviços de ensaio de acústica do entorno?

O ideal na contratação deste serviço é que seja realizada também a simulação computacional acústica que permite identificar como o ruído se comporta ao longo da fachada nos diversos pavimentos e, em especial, quando o empreendimento tem mais de uma torre, e observar como o ruído chega em cada torre.
O profissional contratado deverá ser capacitado em desempenho acústico e usar equipamentos calibrados, apresentando no relatório os certificados de calibração.

Itens do relatório

O relatório deverá apresentar:

  • Descrição completa com croquis dos pontos de medição, incluindo altura de medição em relação ao solo;
  • Horários em que foram realizadas as medições;
  • Descrição dos equipamentos de medição;
  • Resultados das medições;
  • Enquadramento do terreno nas condições de fachadas segundo as classes da ABNT NBR 15575 Parte 4 (Classe I, II, ou III).
  • O relatório deve ser assinado por profissional responsável com CREA ou CAU e deve ser recolhida ART ou RRT do serviço executado.

Observe fontes externas de ruídos acima do permitido!

Caso haja fonte de ruído extraordinária, que esteja gerando ruído além do ruído de tráfego, o relatório deverá apontar se esta fonte está dentro das exigências da lei (lei municipal que define níveis máximos de ruído para as zonas urbanas) ou da ABNT NBR 10151 – Acústica – Avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da comunidade caso não haja lei específica.

Caso esta fonte de ruído gere a necessidade de isolamento acústico da esquadria maior que o que seria necessário sem ela, será preciso atuar junto aos órgãos competentes da administração pública, pois, o empreendimento não deve ser obrigado a custear um isolamento acústico maior das esquadrias, por causa de uma fonte que está fora da lei.

Nos casos em que a ABNT NBR 15575 Parte 4 prevê estudos específicos – quando já há estabelecidos no entorno do empreendimento aeroporto, vias férreas, estádios ou instalações esportivas, rodovias, entre outros – o valor exato a ser considerado para cálculo do isolamento das esquadrias deverá ser apresentado no relatório.

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Quanto tempo é a garantia de uma edificação?

O prédio tá com 4 anos e meio, agora é a hora ideal de colocar tudo num laudo e exigir a alma da construtora certo? Errado!

Vamos entender melhor:

Segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC, nós temos um vídeo específico sobre o tema.

Porém, uma edificação possui vários sistemas que não se enquadram na garantia quinquenal e, por isso, possuem prazos de garantia próprios. Para as edificações aprovadas antes de 2013, são válido os prazos de garantia estabelecidos nos manuais dos sindicatos estaduais como Sinduscon e Secovi.

A partir da validação da norma de desempenho a NBR 15.575, em 19 de julho de 2013, foram estabelecidos novos prazos de garantia para os sistemas prediais. Veja alguns deles:

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC), a partir de sua edição, estabeleceu nova relação entre fornecedores e consumidores no setor da Construção Civil. Tanto os fornecedores quanto os construtores respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

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Edifícios Eficientes!

Quando falamos de eficiência, logo vem à memoria placas solares, torres eólicas, vidros reflexivos…

Isso por que o termo ‘eficiência energética’ está bem difundido atualmente, mas, na verdade, os prédios e edifícios também devem ser eficientes, tanto do ponto de vista energético, mas não se restringindo a apenas isso, todos os sistemas prediais também precisam de eficiência!

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    Corrigir é mais caro que prevenir

    sifrãoAguardar os problemas aparecerem nos prédios para então resolvê-los, geram correções muito mais caras do que implantar uma cultura de manutenção preventiva.   Os edifícios, assim como as pessoas, precisam de cuidados constantes. Desabamentos como os da cobertura da Igreja Renascer, em São Paulo, do edifício Liberdade no centro do Rio de Janeiro, e do edifício Senador, em São Bernardo do Campo (SP), são exemplos de tragédias que ocuparam o noticiário nacional recentemente e que trouxeram à tona a preocupação com as condições de uso e manutenção das edificações. Quem é o responsável pela manutenção predial? A responsabilidade legal de garantir que as edificações preservem suas condições de segurança para os usuários é do Sindico, sendo citado no Código Civil (item V, artigo 1.348), Código Penal (artigos 129 e 132) e no CDC (item VIII, artigo 34) como o principal agente para garantia da salubridade e conforto, cuja atuação é através da inspeção e manutenção predial.  Atualmente, várias cidades brasileiras possuem também legislações específicas para a segurança estrutural dos edifícios, a serem observadas na elaboração dos projetos e na execução, bem como no funcionamento das edificações. Como implantar a cultura de manutenção preventiva nas edificações? O passo inicial é através de uma inspeção predial, que se trata de uma avaliação do real estado de conservação e manutenção da edificação, bem como o grau de criticidade das deficiências constatadas. A inspeção possibilita a emissão de laudo com prioridades técnicas que auxiliam na elaboração do plano de manutenção. É uma espécie de consulta com clínico geral a partir da qual se estrutura o laudo de inspeção, documento técnico, que deve ser conduzido de acordo com as orientações e prazos estipulados e, ainda, pode ser útil para apoiar estudos de valorização e modernização de imóveis e reduzir prêmios de seguro. O mais importante é que o laudo de inspeção predial contenha informações claras sobre os problemas encontrados e como o síndico poderá resolvê-los de forma prática. predio-1 Ao lado, um infográfico apresenta os diferentes sistemas que devem ser avaliados, no mínimo, em uma inspeção predial: 1.Alvenarias 2.Estruturas de concreto armado e protendido 3.Fundações 4.Para-raios e aterramento 5.Impermeabilização e Cobertura 6.Instalações elétricas 7.Revestimento de fachadas 8.Instalações hidráulicas e de gás O essencial é compreender o risco que a falta de manutenção em sistemas como os citados acima podem ocasionar para a edificação. Por exemplo, o sistema pára-raios e aterramento tem o objetivo de direcionar as descargas elétricas para o solo, se o edifício for atingido por um raio. Caso esteja deficiente ou inoperante, pode resultar em perdas dos equipamentos elétricos e até incêndios. A inspeção predial deve ser realizada por empresa especializada que possua profissionais habilitados, com inscrições válidas no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). É importante que se avalie a experiência dos profissionais envolvidos e o escopo dos serviços prestados.

    Precauções quanto à garantia dos edifícios

    Validade da garantia

    Ter um laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais credibilidade. Contratar uma empresa especializada é uma solução segura.

    • Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condômino pode contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.
    • A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou comissão.
    • A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.
    • Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeção, é conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.
    • Não disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionários e empresas contratadas. Se possível, forneça uma versão digital.
    • Atenção: obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

     Inspeção e Laudos Técnicos

    Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma empresa de inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado por ela:

    • Descrição gráfica e escrita da edificação construída
    • Material técnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues e muito bem armazenados, pois, certamente serão necessários no futuro
    • Procedimentos para que o condomínio comece a ser utilizado
    • Meios utilizados em situações de emergência e a viabilização de inspeções técnicas
    • Procedimentos para manutenção

    Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos podem acontecer com os moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam a ocupação.

    Um laudo técnico especializado feito antes da ocupação evita argumentações e possíveis tentativas da construtora de não se responsabilizar pelos problemas encontrados.

    Fonte: Sindiconet

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    Você sabe qual é o prazo de garantia do seu prédio?

    Em primeiro lugar, existem as falhas e defeitos que podem ser identificados no momento da entrega, que possuem prazos específicos para reclamações, no CDC (Código do Direito do Consumidor), estão concentrados nos seus artigos 26 (referente a “vícios”) e 27 (referente a “defeitos”), nos seguintes termos:

    Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:

    Art. 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
    I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
    II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
    Parágrafo 1. – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
    Parágrafo 2. – Obstam a decadência:
    I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
    II – Vetado.
    III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
    Parágrafo 3. – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

    Art. 27 do CDC – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

    Mas, atenção a esses pontos:

    O art. 27 do CDC só se aplica às falhas citadas na Seção II do CDC, ou seja, só aos defeitos, e não aos vícios comuns, que são cobertos pela Seção III do CDC.

    Na interpretação literal do CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias (contados da data da entrega, se forem vícios aparentes, cf. art. 26, ou do momento em que ficar evidenciada a falha, cf. parágrafo 3º. do art. 26. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito em si de reclamar, conforme conceito de decadência.

    Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz em seu art. 27 que o reclamante tem um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito, citado na seção II do CDC.

    Observar que o § 3º. do art. 26 do CDC deliberadamente deixou em aberto o prazo dentro do qual poderiam ser detectados os vícios ocultos, sendo óbvio que ele não pode perdurar “ad eternum”. A jurisprudência vinha considerando como prazo geral de garantia da construção civil o prazo de 5 anos do antigo art. 1245 do CC (atual art. 618 do Código Civil em vigor).

    Então o prazo de garantia de toda a edificação é sempre 5 anos?

    Não necessariamente, segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

    Este prazo de garantia legal, os 5 anos, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC.

    Ou seja, os diferentes sistemas da edificação podem ter prazos de garantias que diferem desses 5 anos. A nova norma de desempenho ABNT NBR15575, que é aplicável apenas a projetos protocolados a partir de 19/07/2013, apresenta em anexo informativo (portanto, de uso não compulsório, conforme Diretiva 2 da ABNT) uma tabela de prazos diferenciados de garantia para vários produtos e serviços.

    Por exemplo, a estrutura de um prédio (pilares, vigas e lajes) possuirá uma garantia de 5 anos, porém, as instalações elétricas podem ter garantia de 3 anos. Para tanto, deve-se consultar o Manual de Uso do edifício em questão.

    E a garantia vale em qualquer situação?

    A garantia é válida somente para defeitos e falhas de construção, ficando de fora os problemas oriundos do uso, desgastes e falta de manutenção.

    Ou seja, para se exigir as garantias da construtora, deve-se considerar a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.

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