Infiltração, e agora?

infiltracao-iconeAs chuvas de final de ano revelam os problemas ocultos de impermeabilização das edificações.

A impermeabilização é o tratamento mais importante que deve estar presente em todas as edificações, protegendo-as contra infiltrações, em que o custo na fase inicial fica em torno de 3% do valor da edificação. Mas quando não executada com qualidade técnica, pode ocasionar despesas da ordem de aproximadamente 20%, ou gerando danos, até mesmo, irreparáveis em alguns casos.

A presença indesejável de água se origina por meio da umidade do solo, vazamentos ou infiltrações por frestas ou fissuras provenientes de movimentações térmicas, trincas em fachadas, caixas de luz expostas, modificações e condensação de vapor por deficiência de ventilação.

As principais anomalias e falhas mais frequentes do sistema são:

  • Descolamentos da manta de impermeabilização na região do rodapé, incorrendo em formações de fissuras no revestimento das paredes e/ou fachadas;
  • Descolamentos da manta em regiões de ralos, soleiras, peitoris, etc.;
  • Falhas nas emendas entre panos das mantas;
  • Falhas no tratamento de juntas de dilatação;
  • Perfurações na manta por razões diversas, tais como: fixação de peitoris, antenas coletivas, raízes axiais e profundas, etc.;
  • Especificação inadequada de materiais;
  • Ressecamento e/ou craqueamento dos sistemas impermeabilizantes por falta de proteção mecânica;
  • Falta de camada separadora entre a membrana impermeabilizante e a camada de proteção mecânica;
  • Falta de junta de dilatação em proteção mecânica, gerando fissuras de retração;
  • Falta de reforço de telas em mudança de base, ocasionando fissuras de dilatação térmica dos diferentes materiais;
  • Falta de tratamento adequado da base, como arredondamento de cantos e arestas, gerando pontos irregulares e perfurantes nas membranas;
  • Falta de caimento para os ralos, incorrendo em problemas de empoçamento de água sobre pisos e consequentes problemas de eflorescências e manchamentos, entre outros.
  • Falta de impermeabilização no teto dos reservatórios, que ocasiona a oxidação das armaduras provenientes da condensação da água e do gás do cloro presente na água.

A recomendação é sempre que aparecer uma umidade, eflorescência ou infiltração, deve-se contatar um profissional habilitado e especializado na área, para que este, por meio de suas experiências, testes hidrostáticos e inspeções, possa elaborar um relatório técnico apontando as causas que originaram essa patologia, bem como a orientação técnica à sua correção.

Portanto, lembre-se: O mais importante é solucionar a causa, e não apenas o sintoma das infiltrações.

Por fim, alerta-se que o sistema de impermeabilização é “passivo de manutenção preventiva”, e deve sempre que ser corrigido de imediato por profissional habilitado, e não chegar ao ponto da manutenção corretiva, pois irá ocasionar um custo muito elevado a correção do que a prevenção.

Precauções quanto à garantia dos edifícios

Validade da garantia

Ter um laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais credibilidade. Contratar uma empresa especializada é uma solução segura.

  • Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condômino pode contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.
  • A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou comissão.
  • A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.
  • Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeção, é conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.
  • Não disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionários e empresas contratadas. Se possível, forneça uma versão digital.
  • Atenção: obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

 Inspeção e Laudos Técnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma empresa de inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado por ela:

  • Descrição gráfica e escrita da edificação construída
  • Material técnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues e muito bem armazenados, pois, certamente serão necessários no futuro
  • Procedimentos para que o condomínio comece a ser utilizado
  • Meios utilizados em situações de emergência e a viabilização de inspeções técnicas
  • Procedimentos para manutenção

Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos podem acontecer com os moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam a ocupação.

Um laudo técnico especializado feito antes da ocupação evita argumentações e possíveis tentativas da construtora de não se responsabilizar pelos problemas encontrados.

Fonte: Sindiconet

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Você sabe qual é o prazo de garantia do seu prédio?

Em primeiro lugar, existem as falhas e defeitos que podem ser identificados no momento da entrega, que possuem prazos específicos para reclamações, no CDC (Código do Direito do Consumidor), estão concentrados nos seus artigos 26 (referente a “vícios”) e 27 (referente a “defeitos”), nos seguintes termos:

Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:

Art. 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2. – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3. – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Art. 27 do CDC – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Mas, atenção a esses pontos:

O art. 27 do CDC só se aplica às falhas citadas na Seção II do CDC, ou seja, só aos defeitos, e não aos vícios comuns, que são cobertos pela Seção III do CDC.

Na interpretação literal do CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias (contados da data da entrega, se forem vícios aparentes, cf. art. 26, ou do momento em que ficar evidenciada a falha, cf. parágrafo 3º. do art. 26. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito em si de reclamar, conforme conceito de decadência.

Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz em seu art. 27 que o reclamante tem um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito, citado na seção II do CDC.

Observar que o § 3º. do art. 26 do CDC deliberadamente deixou em aberto o prazo dentro do qual poderiam ser detectados os vícios ocultos, sendo óbvio que ele não pode perdurar “ad eternum”. A jurisprudência vinha considerando como prazo geral de garantia da construção civil o prazo de 5 anos do antigo art. 1245 do CC (atual art. 618 do Código Civil em vigor).

Então o prazo de garantia de toda a edificação é sempre 5 anos?

Não necessariamente, segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.

Este prazo de garantia legal, os 5 anos, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC.

Ou seja, os diferentes sistemas da edificação podem ter prazos de garantias que diferem desses 5 anos. A nova norma de desempenho ABNT NBR15575, que é aplicável apenas a projetos protocolados a partir de 19/07/2013, apresenta em anexo informativo (portanto, de uso não compulsório, conforme Diretiva 2 da ABNT) uma tabela de prazos diferenciados de garantia para vários produtos e serviços.

Por exemplo, a estrutura de um prédio (pilares, vigas e lajes) possuirá uma garantia de 5 anos, porém, as instalações elétricas podem ter garantia de 3 anos. Para tanto, deve-se consultar o Manual de Uso do edifício em questão.

E a garantia vale em qualquer situação?

A garantia é válida somente para defeitos e falhas de construção, ficando de fora os problemas oriundos do uso, desgastes e falta de manutenção.

Ou seja, para se exigir as garantias da construtora, deve-se considerar a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.

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