Outro aspecto abordado pelo Código de Defesa do Consumidor é com relação a garantia que, no caso de uso inadequado do bem, isenta o construtor da responsabilidade sobre o defeito ou anomalia que porventura vierem a acontecer.
O Código Penal deixa claro em seus artigos 129 e 132, a responsabilidade criminal quanto a ofender a integridade corporal ou a saúde de outrem bem como a negligência expondo a vida ou a saúde de outrem.
Diante de tantos aspectos importantes – econômicos, legais, de segurança e de conforto – relacionados com a manutenção e inspeção predial, não há dúvidas da importância de sua aplicação no empreendimento. Desta forma, a construtora entrega ao condomínio este Manual com um programa mínimo de manutenção a ser seguido. Cada um dos cincos volumes entregues corresponde a um ano de manutenção. Após 5º ano de uso da edificação, o administrador em exercício deverá imprimir as tabelas de manutenção dos anos posteriores, presente no CD-ROM entregue, revisando-as conforme a necessidade. Os laudos, certificados e demais documentações que completam este Guia devem estar anexadas a ele.
E necessário ressaltar que a construtora se exime de prestar assistência técnica obrigatória e de dar garantia caso seja verificada ausência de manutenção ou manutenção inadequada nos elementos da edificação. Para que isso não ocorra, é primordial que os prazos de manutenção sejam obedecidos e que a firma contratada preencha os dados das tabelas desde Manual, carimbando e rubricando em local adequado e apresentado a anotação de responsabilidade técnica (ART), se for o caso.
A periodicidade das inspeções nas edificações é determinada em função de seu tempo de conclusão e obedece a parâmetros estipulados por normas técnicas.
Uma boa gestão de manutenção preventiva é garantia de alcance de vida útil esperada para os sistemas e equipamentos que compõem a edificação, além de redução de custos com ações corretivas. Considerando que a prática planejada e continuas da manutenção predial é um serviço técnico, entende-se que ela tem de ser executada por empresas especializadas e/ou por profissionais treinados adequadamente para tal.
A manutenção predial consiste em um conjunto de procedimentos que devem ser realizados em todos os materiais, equipamentos e sistemas, visando a conservação e a preservação do empreendimento, mantendo sua capacidade funcional e a segurança das instalações, de modo a garantir a integridade das pessoas e do seu patrimônio.
Juntamente com a manutenção preventiva, deve-se fazer uma inspeção predial que consiste numa vistoria para avaliar os estados de conformidade da edificação, mediante aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, necessidade de intervenção, exposição ambiental, utilização e operação.
A prática da manutenção predial tem de ser adotada não somente por causa dos benefícios que ela traz ao imóvel e a seus usuários, como também por causa das implicações legais no qual ela está envolvida. O administrador é o responsável legal por prejuízos causados pela omissão em realizar a manutenção preventiva.
A Lei 4.519/64 determina a responsabilidade civil e criminal do administrador nos casos de problemas ocorridos no edifício em decorrência da omissão ou não realização das manutenções.
Conforme o inciso V do art. 1.348 do Código Civil, é de competência do administrador diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o empreendimento em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência para tanto é a manutenção.
O inciso VIII do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, por seu lado, veda os serviços em desacordo com as normas ABNT que, no caso de manutenção de edificação, é a ABNT 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
O guia de como fazer a manutenção ideal de Impermeabilização
O que é Impermeabilização
A impermeabilização é o sistema destinado a impedir a passagem de líquidos através das interfaces das construções.
É composta por várias metodologias que podem se utilizar de materiais cimentícios, asfálticos ou poliméricos além de uma vasta gama de dispositivos arquitetônicos e serviços auxiliares.
Seus requisitos principais são: evitar a passagem de fluidos e vapores nas construções, pelas partes que requeiram estanqueidade, podendo ser integrados ou não outros sistemas construtivos; proteger os elementos e componentes construtivos que estejam expostos ao intemperismo, contra a ação de agentes agressivos presentes na atmosfera; e resistir as cargas estáticas e dinâmicas atuantes sob e sobre a impermeabilização.
A impermeabilização, é um recurso importante para assegurar a durabilidade das estruturas e a salubridade das edificações. Afinal, ela é capaz de proteger as estruturas contra a ação nociva da água e da umidade que aceleram a deterioração e comprometem as condições de uso e de higiene das edificações.
Tipo de Uso
Impermeabilização de fachadas, lajes, paredes, sacadas, caixas d’água, piscinas, estruturas em geral e fundações ou elementos em contato com o solo.
Cuidados de Uso
Não permitir o contato direto da manta asfáltica com as intempéries do dia a dia, como sol e chuva;
Não permitir o aquecimento acima do previsto;
Não realizar limpeza de superfícies impermeabilizadas com produtos quimicamente agressivos;
Não permitir a fixação de antenas, postes de iluminação ou outros equipamentos sobre a laje impermeabilizada através da utilização de buchas, parafusos ou chumbadores;
Não perfurar (fixação de pregos e parafusos) em superfícies sob as quais tenha sido aplica da manta asfáltica. Observação: em áreas molháveis não é exigido que seja executada impermeabilização. Não utilizar água em abundância na limpeza rotineira.
Manutenção Preventiva
Caso haja danos à impermeabilização, não executar os reparos com materiais e sistemas diferentes dos aplicados originalmente, pois a incompatibilidade pode comprometer o desempenho do sistema;
Garantia Declarada
Quanto à estanqueidade – 5 (cinco) anos.
Perda de Garantia
Danificação da manta devido à instalação de equipamento ou reformas em geral;
Utilização de produtos e equipamentos inadequados para limpeza de reservatórios;
Reparo e/ou manutenção por empresa não especializada;
Exposição a altas temperaturas;
Remoção da camada de proteção mecânica;
Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções previstas por empresa especializada.
O guia de como fazer a manutenção ideal de Iluminação de Emergência
O que é Iluminação de Emergência
A iluminação de emergência é destinada a garantir a iluminação das rotas de fuga durante evacuação das pessoas em situação de emergência, assim como o controle das áreas por equipes de socorro e combate ao incêndio.
O sistema de iluminação de emergência deve permitir o controle visual das áreas abandonadas para que seja possível localizar pessoas que impedidas de se locomoverem; proteger a segurança patrimonial e facilitar a localização de pessoas indesejadas pelo pessoal da intervenção; sinalizar de forma bem evidente as rotas de fugas e funcionar adequadamente durante o tempo previsto para evacuação total do edifício.
É composta, basicamente, pelo conjunto de blocos autônomos que contem lâmpadas de luz instantânea que possuem baterias alimentadas por uma fonte de energia elétrica e controle de supervisão da carga, de forma que quando há falta de eletricidade para as lâmpadas convencionais, os blocos autônomos acendem automaticamente.
Cuidados de Uso
Não desligar o disjuntor que alimenta o sistema de iluminação de emergência, para que o sistema possa funcionar perfeitamente em caso de falta de energia elétrica;
Quando necessária a troca de lâmpadas das luminárias, verificar a mesma potência e tensão (voltagem);
Não molhar as luminárias e/ou a central de baterias.
Manutenção Preventiva
Garantia Declarada
Desempenho do equipamento – especificado pelo fabricante (entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender aos requisitos especificados em projetos, sendo o prazo de garantia o constante nos contratos ou manuais específicos de cada material ou equipamento entregue, ou 6 (seis) meses – o que for maior);
Instalação – 1 (um) ano.
Perda de Garantia
Qualquer mudança no sistema que altere suas características originais;
Ocorrência de pane no sistema eletroeletrônico e fiação causados por sobrecarga de tensão ou descargas atmosféricas;
Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções previstas por empresa especializada.
A estrutura metálica é um tipo alternativo ao concreto armado de suporte das edificações.
São formadas por estruturas formadas por associação de peças metálicas ligadas entre si por meio de parafusos, conectores ou solda, com foco em vigas e pilares. São construídas por perfis metálicos ou chapas produzidos previamente e montadas no canteiro de obras. Da mesma forma que as estruturas de concreto, o objetivo é a sustentação e transferência de atuantes sobre elas para as fundações.
Um edifício suportado por estrutura metálica possui suas peças estruturais conectadas por parafusos, conectores ou solda
Tipo de Uso
Sustentação da edificação e transferência de todas as cargas atuantes sobre ela para as fundações.
Cuidados de uso e manutenção rotineira
Não expor a estrutura a altas temperaturas;
Não expor as superfícies a produtos ácidos;
Não submeter a impactos de intensidade não previsto na estrutura;
Não submeter a carregamentos acima do permitido;
Não expor as superfícies ao fogo.
Manutenção Preventiva
Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico, que atenda às recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema.
Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente às mesmas. Os serviços de manutenção devem ser executados por meio de empresas especializadas/capacitadas.
Para garantir sua vida útil, as estruturas metálicas devem possuir um plano de manutenção preventiva contra corrosão e outras patologias
Garantia Declarada
O prazo das garantias declaradas, sempre referem-se ao prazo total, ou seja, não complementar, regulamentado por lei, válido a partir da data do “habite-se” da edificação.
Perda de garantia
Abertura de vãos ou furos não previstos no projeto original.
Reforma ou alteração sem aprovação prévia do responsável legal.
Ocorrência de sobrecargas nas estruturas além dos limites normais de utilização previstos nos projetos.
Retenção localizada de água nas estruturas ou em suas ligações.
Fixações não previstas.
Remoção do revestimento.
Ocorrência de incêndio.
Falta de cuidados de uso e falta das manutenções preventivas necessárias.
Fonte:
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, Rio de Janeiro. NBR 5.674, Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, Rio de Janeiro. NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
Manual de Garantias Sinduscon / MG – Sindicado da Indústria de Construção Civil de Minas Gerais
Leia também:
O que é o sistema de manutenção preventiva? – A manutenção preventiva é caracterizada por um conjunto de serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando os itens de maior gravidade, urgência e as solicitações dos usuários.
Precauções quanto à garantia dos edifícios – A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.
Você sabe qual é o prazo de garantia do seu prédio? – Este prazo de garantia legal, os 5 anos, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas.
O guia de como fazer a manutenção ideal de Estrutura
O que é de Estrutura?
As estruturas são responsáveis pelo suporte e transferência de carga de um edifício. Pode-se dizer que existem dois tipos de sistemas básicos: o sistema reticulado e o autoportante.
No sistema reticulado, geralmente em concreto armado, a transferência de todas as cargas atuantes para as fundações, quer por meio dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita por elementos denominados de vigas e pilares.
Viga é uma peça linear cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui-se também igualmente para os pilares.
Pilar é uma peça linear; carregamentos principais provenientes das vigas são nele concentrados e distribuídos para as fundações.
No sistema autoportante, uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as cargas recebidas para as fundações. Qualquer modificação ou remoção de paredes nesse sistema precisa ser precedida de consulta ao construtor ou ao projeto.
Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ação direta das cargas devidas ao uso são as lajes, definidas como peças planas, cujo carregamento principal é aplicado ao longo de sua superfície.
As estruturas devem suportar todos os esforços externos além do seu peso próprio
Tipo de Uso
A estrutura da edificação, projetada e executada conforme exigências das Normas Brasileiras, é constituída por elementos que visam garantir a estabilidade e a segurança da construção além de manter a forma do edifício. Os elementos que a compõem foram submetidos a controle tecnológico no momento da execução. Todo o peso próprio da estrutura e das cargas posteriores é transmitido para as lajes, vigas e pilares sucessivamente, sendo finalmente descarregado no solo, em elementos estruturais denominados fundações que, neste empreendimento, tiveram a metodologia de execução dividida em sapatas e estacas escavadas mecanicamente, ambas moldadas no local.
Estruturas reticuladas direcionam os esforços para vigas e pilares.
Cuidados de Uso
Não retirar, alterar seção ou efetuar furos de passagens de dutos ou tubulações em quaisquer elementos estruturais para evitar danos à solidez e à segurança da edificação.
Não sobrecarregar as estruturas e paredes além dos limites previstos em projeto, sob o risco de gerar fissuras ou comprometimento dos elementos estruturais e de vedação, como, por exemplo, troca de uso dos ambientes e colocação de ornamentos decorativos com carga excessiva.
Não expor a superfície do concreto ao contato direto com matéria orgânica, substâncias ácidas e produtos químicos.
Evitar exposição das superfícies de concreto ao fogo.
Manutenção Preventiva
As edificação necessitam de um plano de manutenção específico, que atenda às recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema.
Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente às mesmas. Para a manutenção contrate sempre empresas especializadas/ capacitadas.
A fachada da edificação deve seguir o programa de gestão de manutenção, de responsabilidade da administração do condomínio, a fim de se evitar envelhecimento, perda de brilho, descascamento e eventuais fissuras que possam causar infiltrações.
Fonte: Manual de Garantias – Sinduscon / MG (Sindicado da Indústria de Construção Civil de Minas Gerais)
Garantia Declarada
Fonte: Manual de Garantias – Sinduscon / MG (Sindicado da Indústria de Construção Civil de Minas Gerais)
O prazo das garantias declaradas, sempre referem-se ao prazo total, ou seja, não complementar, regulamentado por lei, válido a partir da data do “habite-se” da edificação.
Perda de Garantia
Se qualquer um dos elementos estruturais (pilares, vigas e lajes) for retirado ou modificado.
Se forem alterados quaisquer elementos de vedação com relação ao projeto original.
Se forem identificadas sobrecargas nas estruturas e paredes além dos limites normais de utilização previstos.
Se for feita abertura de vãos não previstos no projeto original.
Se forem feitas fixações não previstas diretamente nos elementos estruturais.
Se não forem tomados os devidos cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.
Antes de fazer qualquer perfuração, certifique-se de que não irá atingir nenhum sistema e de que não comprometerá qualquer elemento estrutural.
Leia também:
O que é o sistema de manutenção preventiva? – A manutenção preventiva é caracterizada por um conjunto de serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando os itens de maior gravidade, urgência e as solicitações dos usuários.
Precauções quanto à garantia dos edifícios – A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.
Você sabe qual é o prazo de garantia do seu prédio? – Este prazo de garantia legal, os 5 anos, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas.
Cuidados de Uso
Perda de garantia
