Tem lei que define prazo de
garantia, qualidade e atendimento para defeitos em imóveis?

Seja bem-vindo! Aqui é o canal da Realizar engenharia e esta é a série:
Guia da inspeção predial, no tema de hoje: As leis da relação entre construtor e comprador

Tem
sim! E resumimos pra você as leis que regem a relação entre o comprador e o
construtor!

Desde
o início da década de 90, as relações negociais entre as empresas construtoras
e os compradores de imóvel passaram a receber atenção especial do legislador
brasileiro, primeiramente com o advento do CDC – Código de Defesa do Consumidor
(Lei 8.078/90), seguido da publicação do NCC – Novo Código Civil (Lei
10.406/2002).

O
Código de Defesa do Consumidor assegura as garantias contratadas, a qualidade
do produto e a garantia legal pelos seus vícios, que aparecem em quatro
artigos, nos quais os compradores de imóveis podem se amparar quando se
sentirem prejudicados em seus direitos.

O
artigo 18 determina o prazo máximo de 30 (trinta) dias para a resolução dos
problemas aparentes ou ocultos que comprometam a qualidade do bem fornecido ao
comprador. No caso da Construção Civil, o seu descumprimento acarretará na
substituição do produto ou nova execução dos serviços.

Já o
artigo 50 prevê a garantia contratual de adequação; ou seja, institui o dever
da construtora e/ou incorporadora de responderem, por escrito, pela adequação
do produto ou serviço defeituoso, conforme o uso que dele se espera,
funcionando como uma espécie de “termo de garantia complementar ao contrato”.

A
garantia legal de qualidade do produto está prevista nos artigos 12 e 14, que,
em linhas gerais, estabelecem como direito do consumidor a informação precisa e
adequada sobre os produtos e serviços adquiridos e os possíveis riscos que
apresentem. Isso significa que falhas tanto na qualidade dos produtos e
serviços como nas suas informações são passíveis de apuração de culpa; ou
melhor, geram responsabilidades para o fornecedor.

Também
o Novo Código Civil, em seus artigos 421 e 422, instituiu a função social do
contrato e o dever das partes de agirem de boa-fé em todas as suas fases; desde
a pactuação da relação contratual até após seu cumprimento. No caso, boa-fé
significa os deveres da lealdade, transparência e cooperação entre as partes.

O artigo 618 prevê para o setor da Construção Civil o dever de responder no prazo de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança da edificação, sendo que o proprietário do imóvel tem o prazo de 6 (seis) meses, a partir do surgimento do defeito, para reclamar a responsabilidade do construtor.

Quer saber mais?

Baixe nosso ebook sobre Edifícios Eficientes!

Baixe aqui seu ebook gratuitamente!

Se você comprar uma TV e conferiu tudo na loja, tava certinha, mas quando chega em casa ela não liga! Você simplesmente liga para o SAC da empresa e solicita uma troca, certo? E agora, se for um apartamento?

Bom, quando se trata de bens móveis, é fácil trocar, mas quando se trata de bens imóveis, já não é tão simples! Porém, as relações de compra e venda para bens imóveis também são regidas pelo  código de defesa do consumidor (CDC – Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990). Veja o que o COC diz sobre a proteção dos proprietários contra os defeitos de construção seu artigo 12:

“Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. ”

E ainda o Artigo 39 , atesta que é ilegal ao incorporador:

“VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro).”

Assim sendo, os defeitos originados na construção devem ser reparados pelos construtores e incorporadores, respeitando-se os prazos legais e de garantia. Que é outro assunto que merece um vídeo próprio pela complexidade!

Mas e os edifícios que já passaram do prazo de garantia e possuem defeitos e patologias?

Neste caso, os proprietários são os responsáveis pela manutenção e conservação de seus bens imóveis. Para o caso de condomínios edilícios – condomínios que possuem partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos – o responsável legal passa a ser o síndico. O código civil (CC – Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002) institui que:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (…) ”

De tal maneira que ao síndico cabe a responsabilidade de conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência é a manutenção.

Por outro lado, observa-se que as serviços destinados à manutenção do imóvel devem seguir as normas técnicas brasileiras, um cuidado a ser tomado no momento das contratações de fornecedores ao condomínio, pois estes serviços também devem obedecer o Artigo 39 do CDC (Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990) de que falamos acima.

Para resumir, edifícios novos, defeitos que surgirem nos sistemas dentro de suas garantias é responsabilidade do incorporador. Para prédios em uso, os defeitos devem ser tratados pelos proprietários representados na pessoa do síndico! 

Vamos relembrar: todos os edifícios possuem pelo menos uma caixa d’água. Ela pode ser superior, no topo do prédio, ou inferior, no subsolo.

É uma recomendação de manutenção predial a limpeza das caixas de água a cada 6 meses.

Mas após a limpeza, é necessário confirmar se a água que chega nos pontos de consumo (torneiras, chuveiros, piscinas) está totalmente limpa e desinfetada.

Para isso é necessário solicitar a análise físico-química e biológica para comprovar a potabilidade da água dos reservatórios e rede (tubulações que encaminham a água até os pontos de consumo).

Esse relatório de potabilidade deve ser executado por empresa especializada sempre que houver a limpeza da caixa d’água ou reservatório. Este é um documento importante para arquivo do condomínio.

A água dos reservatórios pode conter desde contaminantes particulados, metais pesados até microrganismos patogênicos como o grupo dos coliformes fecais. Quando a limpeza acontece nas caixas de água é para prevenir que esses contaminantes atinjam níveis que afetará a saúde dos usuários, mas só é possível comprovar se os testes forem realizados.

Então uma boa prática é: quando inspecionar um edifício solicite o relatório ou laudo de potabilidade da água dos reservatórios. Caso a administração não possua esta comprovação, instrua sobre sua necessidade e importância.

Quer saber mais? Baixe nosso ebook sobre Edifícios Eficientes!

Baixe aqui seu ebook gratuitamente!

Os edifícios possuem caixas de esgoto, caixa de gordura, caixas de passagem e de águas servidas.

É uma recomendação de manutenção predial a limpeza das caixas de rejeitos a cada 3 meses para evitar seu acúmulo, e acredite, elas transbordam!

O certo é que todas elas devem ser limpas. Porém é necessário que seja contratada uma empresa especializada para realizar a limpeza e posteriormente dispor corretamente do resíduo que é altamente contaminante!

No momento da limpeza, aproveite para checar se há tubulações obstruídas, que podem provocar danos à tubulação e mau cheiro no local.

Mas após a limpeza, solicite à empresa contratada que envio o certificado de limpeza das caixas. Além de contribuir para confirmação das datas de execução da limpeza este é um documento importante para arquivo do condomínio.

Então uma boa prática é: quando inspecionar um edifício cheque todas as caixas de rejeitos e identifique quais precisam de limpeza imediata e informe ao condomínio. Caso a administração não possua nenhum certificado de limpeza, instrua sobre sua necessidade e importância.

Tem alguma dúvida? Deixe-a nos comentários que nosso time de experts fará o máximo para respondê-las